全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、全國(guó)政協(xié)辦公廳研究室主任劉佳義答記者問時(shí)表示，國(guó)外住宅產(chǎn)業(yè)化程度達(dá)到70%左右，國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化才達(dá)到1%-3%，差距明顯，影響巨大：“我們房子的成本高，住房建筑成本高，也影響到住房質(zhì)量。不是規(guī)范化、不是標(biāo)準(zhǔn)化、不是產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，這直接關(guān)系到老百姓的切身利益。”他透露說，住宅產(chǎn)業(yè)化問題已經(jīng)引起了國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。另據(jù)權(quán)威消息稱，去年年底，由住建部牽頭制定的“住宅產(chǎn)業(yè)化行動(dòng)方案”已經(jīng)形成框架，待相關(guān)部委會(huì)商和報(bào)批后，有望于今年出臺(tái)。
這一切，似乎昭示著，住宅產(chǎn)業(yè)化的春天來了！
前赴后繼 試水產(chǎn)業(yè)化
近年來，住宅產(chǎn)業(yè)化因?yàn)樵诳刂平ㄖ芎摹⑻岣叻课葙|(zhì)量、降低成本等多方面的優(yōu)勢(shì)，在世界各國(guó)備受推崇。在中國(guó)，隨著人口紅利的消減、用工成本的上漲，以及對(duì)建筑質(zhì)量的追求，粗放式的建筑發(fā)展?jié)u漸跟不上時(shí)代潮流和形勢(shì)需要，越來越多的企業(yè)和地方尋求更先進(jìn)的建筑方式。因此，中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化明顯提速。
1998年，建設(shè)部成立了中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心，統(tǒng)籌中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的相關(guān)工作，實(shí)現(xiàn)住宅建設(shè)從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變。萬科成為最先響應(yīng)這一政策的房地產(chǎn)大鱷。1999年，萬科成立建筑研究中心，開始了通過住宅標(biāo)準(zhǔn)化探索住宅產(chǎn)業(yè)化的道路，以一系列標(biāo)準(zhǔn)化活動(dòng)為產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的研發(fā)和推廣打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2004年，萬科成立了工廠化中心，正式啟動(dòng)工業(yè)化住宅的研究工作。2007年，萬科位于東莞的住宅產(chǎn)業(yè)化基地正式投入運(yùn)作，成為國(guó)內(nèi)第一家獲得“國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”授牌的住宅開發(fā)企業(yè)。到目前為止，公司已完成1號(hào)實(shí)驗(yàn)樓到6號(hào)實(shí)驗(yàn)樓工業(yè)化技術(shù)體系的整體研究。建筑設(shè)備實(shí)驗(yàn)工程中心、建筑環(huán)境實(shí)驗(yàn)艙、水環(huán)境研究所、抗震技術(shù)研究所，住宅性能實(shí)驗(yàn)中心等項(xiàng)目也陸續(xù)落成啟用。2011年，萬科集團(tuán)工業(yè)化項(xiàng)目開工面積達(dá)到272萬平方米，占公司全年總開工19%。
王石作為萬科的掌舵人，曾明確表示，住宅產(chǎn)業(yè)化是必然的趨勢(shì)，只是當(dāng)前存在問題：一是成本過高，二是建筑施工工藝水平仍很落后，因而在中國(guó)只處于起步階段。他曾算過一筆賬：“在工廠化生產(chǎn)規(guī)模沒有達(dá)到10萬平方米之前，建工成本將超過傳統(tǒng)建工成本的40%；達(dá)到10萬平方米以后，成本是傳統(tǒng)建工成本的1.25倍。從目前情況來看，很難達(dá)到與傳統(tǒng)生產(chǎn)成本相當(dāng)?！钡矘酚^地認(rèn)為，如果綜合考慮建設(shè)周期，工廠化生產(chǎn)將增強(qiáng)萬科的競(jìng)爭(zhēng)力。而且，他認(rèn)為，住宅產(chǎn)業(yè)化推廣開后，項(xiàng)目交付面積和開工建設(shè)面積的比例有望大大提升?！半m然建工成本提升了25%，但如果建設(shè)周期縮短一半，那資金周轉(zhuǎn)速度可以提升一倍。所以萬科還是賺的?！蓖跏f。
住宅產(chǎn)業(yè)化貌似無限光明的前景，也引起越來越多地產(chǎn)界人士的熱切關(guān)注，包括任志強(qiáng)、胡葆森、馮侖地產(chǎn)界大佬，都曾在媒體上公開表示，希望能夠逐步導(dǎo)入“產(chǎn)業(yè)化”的發(fā)展方式。
然而，令人沒有想到的是，緊隨萬科其后的，卻是偏安湖南長(zhǎng)沙的一家非電空調(diào)企業(yè)——遠(yuǎn)大集團(tuán)。他們?cè)?010年上海世博會(huì)上建造的遠(yuǎn)大館，一幢“L”形的建筑（一面8層，另一面為2層）和一幢金字塔形的建筑，只用了一天時(shí)間，就拔地而起，可謂是出盡了風(fēng)頭。他們獨(dú)特的建造方式幾乎震驚了所有人：整個(gè)建設(shè)過程就像搭積木，一臺(tái)吊車從平板車上吊裝起特制的鋼材、墻體泡沫板、管材、地板等配件，安裝工人將其依次組裝到預(yù)定的位置即可。
遠(yuǎn)大掌門人張躍稱之為“可持續(xù)建筑”。往后的幾年時(shí)間里，遠(yuǎn)大持續(xù)發(fā)力，相繼刷新自己創(chuàng)造的記錄：他們用一周時(shí)間建成15層高的方舟賓館，用360個(gè)小時(shí)建成30層摩天大樓，還打算用7個(gè)月的時(shí)間，在湖南長(zhǎng)沙崛起一座世界最高的天空之城……這些令人瞠目結(jié)舌的大膽之舉，在張躍看來，只要掌握了工業(yè)技術(shù)，都是可以輕松實(shí)現(xiàn)的。像造汽車造飛機(jī)一樣造房子，在不久的將來絕不是一個(gè)夢(mèng)。
躊躇不前 房企多觀望
至此，萬科和遠(yuǎn)大，一個(gè)從地產(chǎn)出發(fā)，一個(gè)從工業(yè)出發(fā)，在住宅產(chǎn)業(yè)化上，完成了一次完美的會(huì)師。然而，理想是豐滿的，現(xiàn)實(shí)是骨感的，到目前為止，無論是萬科為代表以模數(shù)和標(biāo)準(zhǔn)化推進(jìn)的內(nèi)裝體系產(chǎn)業(yè)化，還是遠(yuǎn)大為代表以建筑結(jié)構(gòu)體系為主體的產(chǎn)業(yè)化，在市場(chǎng)上的反映均不樂觀，買單者有限。
據(jù)媒體報(bào)道稱，雖然遠(yuǎn)大集團(tuán)、張躍本人都對(duì)“可持續(xù)建筑”抱有很高的期望，認(rèn)為“在不遠(yuǎn)的未來，全世界每3幢新建建筑就有一幢是可建的”他們甚至為了這一天的到來，做好了十足的準(zhǔn)備：公司已經(jīng)為其可持續(xù)建筑適應(yīng)全球各種極端環(huán)境設(shè)計(jì)好了技術(shù)參數(shù)。但據(jù)其內(nèi)部介紹，目前，遠(yuǎn)大可建公司建成的建筑大部分是給自己建設(shè)的辦公樓、宿舍或者酒店，真正接到商業(yè)訂單為他人代建的，只有山東的一幢11層樓房。
而對(duì)于萬科的勇吃螃蟹，業(yè)界也是眾說紛紜，反映出對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化又愛又怕的復(fù)雜心態(tài)。其中，廣州家和集團(tuán)副總裁營(yíng)銷中心總經(jīng)理張建勛的看法很有代表性。
張建勛首先肯定說：“住宅產(chǎn)業(yè)化是一個(gè)美好的東西。”據(jù)他介紹，住宅產(chǎn)業(yè)化最早起源于日本，在地產(chǎn)業(yè)界，萬科是最早涉足這個(gè)領(lǐng)域的。張建勛告訴記者，他曾參觀過萬科在東莞的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)基地，對(duì)于萬科在廣州南沙的一個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)化樓盤也有所了解。“目前來看，他的建造成本是高于我們現(xiàn)有的傳統(tǒng)房屋建造成本的?！辈贿^，他認(rèn)為，其原因是生產(chǎn)建筑房屋構(gòu)件的批量不足，因此，住宅產(chǎn)業(yè)化遠(yuǎn)期的成本控制還是相對(duì)樂觀的：“當(dāng)批量達(dá)到一定的數(shù)量時(shí)，他的建筑成本跟傳統(tǒng)建筑房屋相比，是一定會(huì)有所下降的，成本最高可下降20%左右?！?BR> 既然住宅產(chǎn)業(yè)化如此美好，為什么遲遲無法大規(guī)模應(yīng)用發(fā)展？對(duì)此，張建勛表示，這是“美好的愿景在落地實(shí)施的時(shí)候出現(xiàn)了一些問題?！彼蛴浾叻治稣f，多年以來，住宅產(chǎn)業(yè)化的呼吁和執(zhí)行力，僅僅停留在開發(fā)商的愿景和建設(shè)部一個(gè)部門，力度不夠。一旦要住宅產(chǎn)業(yè)化，首先是要住宅產(chǎn)品的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化，標(biāo)準(zhǔn)化才能產(chǎn)業(yè)化。可是，現(xiàn)階段，政策的標(biāo)準(zhǔn)化、強(qiáng)制性規(guī)范，以及政府的扶持力度（比如稅收、銀行資金的扶持），都是有所缺失的，導(dǎo)致住宅產(chǎn)業(yè)化的市場(chǎng)動(dòng)力缺乏?！斑@一點(diǎn)以龍頭企業(yè)萬科為例，他們?nèi)匀话炎≌a(chǎn)業(yè)化作為企業(yè)的信念、企業(yè)的標(biāo)榜在做，但是信念一旦遠(yuǎn)離企業(yè)的利潤(rùn)的話，信念這條路走不遠(yuǎn)。說得再直白一點(diǎn)，不給上市公司貢獻(xiàn)利潤(rùn)的話，股東會(huì)有意見的，股民更會(huì)有意見?！?BR> 作為行業(yè)人士，張建勛坦言：“對(duì)于任何一個(gè)開發(fā)商，住宅產(chǎn)業(yè)化如果能形成生產(chǎn)規(guī)模，都很愿意涉足這個(gè)領(lǐng)域的?！彼忉屨f，所謂形成生產(chǎn)規(guī)模，是指生產(chǎn)基礎(chǔ)建筑構(gòu)件的廠商，能夠形成批量大規(guī)模的生產(chǎn)，且有不同的規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)?！氨热绻?jié)能空心磚，房地產(chǎn)商可以根據(jù)建設(shè)地的不同需求，選擇不同規(guī)格型號(hào)的空心磚?！?BR> 當(dāng)然，就目前而言，盡管家和集團(tuán)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化抱有極大的興趣，但考慮到現(xiàn)實(shí)情況，暫時(shí)還不會(huì)貿(mào)然涉足。他告訴記者，當(dāng)下，住宅產(chǎn)業(yè)化畢竟還沒有形成生產(chǎn)規(guī)模，尤其是現(xiàn)在連萬科的建造成本都不能下來，在價(jià)格敏感的樓市中，這就很可能直接導(dǎo)致沒有市場(chǎng)，同時(shí)，這種成本的上升，也不利于提升企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力?！俺窃谀愕睦麧?rùn)當(dāng)中有足夠的議價(jià)空間，所以一般情況下，在現(xiàn)有當(dāng)下的樓市環(huán)境當(dāng)中，是不太可能把一個(gè)成本上升的東西去帶入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的，它會(huì)削弱市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。”但他也表示，會(huì)持續(xù)關(guān)注產(chǎn)業(yè)政策、住宅產(chǎn)業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程，以及龍頭企業(yè)在這方面的示范效應(yīng)。
政策先行 或帶來生機(jī)
目前，中國(guó)已有深圳、沈陽和濟(jì)南三個(gè)城市，先后成為住宅產(chǎn)業(yè)化的試點(diǎn)城市，整體推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。這些地方政府一方面出臺(tái)支持政策，另一方面把保障房作為載體，做一些試點(diǎn)示范的項(xiàng)目。此外，合肥、北京、上海、廈門等多地政府也出臺(tái)了大量鼓勵(lì)政策，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。
記者從廣東省住建廳及萬科集團(tuán)了解到，2010年8月，萬科參與了深圳龍華公租房項(xiàng)目建設(shè)，該項(xiàng)目位于深圳市龍華擴(kuò)展區(qū)，用地面積50134平方米，總建筑面積21.5萬平方米，容積率3.5，由6棟28層高層組成，總戶數(shù)4002戶。該項(xiàng)目投資方為深圳市住宅發(fā)展事務(wù)中心，由包括萬科在內(nèi)的三家企業(yè)牽頭組成了包括監(jiān)理、設(shè)計(jì)、總包單位的代建總承包聯(lián)合體，要求代建總成本不超過4000元/平方米。萬科以產(chǎn)業(yè)化方式負(fù)責(zé)建設(shè)其中第三期項(xiàng)目開發(fā)。
專家分析認(rèn)為，萬科用產(chǎn)業(yè)化方式建造保障房，不失為一個(gè)明智的抉擇。建設(shè)規(guī)模大，工期要求短，是十二五期間保障房發(fā)展的主要特點(diǎn)。而產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)建造方式，正好可以顯著縮短項(xiàng)目工期，以18層住宅為例，使用產(chǎn)業(yè)化方式上部主題能縮短150天施工周期。產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)建造方式可大幅降低建筑能耗，減少建筑垃圾。全裝修住宅每套較單獨(dú)裝修減少裝修垃圾近2噸。工業(yè)化建造方式能顯著降低建造過程中的能耗，比傳統(tǒng)方式低20%。
一位萬科內(nèi)部人士告訴記者，保障房適合實(shí)施產(chǎn)業(yè)化。他說，首先，保障房設(shè)計(jì)施工的主要特點(diǎn)是戶型變化少，適合標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)和大規(guī)模生產(chǎn)。保障房套型面積多在60平方米以下，以一房、良方戶型為主，對(duì)休閑、裝飾等多樣化的功能要求不高，因此適合通用設(shè)計(jì)，墻體、門窗、樓梯等構(gòu)件可以進(jìn)行大規(guī)模量產(chǎn)，與產(chǎn)業(yè)化特點(diǎn)和規(guī)模要求相匹配。其次，保障房特別是租賃保障房，在生命周期中居住對(duì)象不斷變化。為避免保障對(duì)象自行裝修使房屋功能改變、影響其他住戶，保障房一般要求全裝修。配合產(chǎn)業(yè)化住宅而出現(xiàn)的SI分離內(nèi)裝體系可以使室內(nèi)裝修一次到位。此外，保障房需要考慮使用后的功能擴(kuò)展問題。工廠生產(chǎn)的構(gòu)件具有更好的耐久性，減少了后期維護(hù)次數(shù)。分離內(nèi)裝體系又為設(shè)備更換、功能區(qū)域變更提供了可能性，可以提升住宅的使用壽命，減少維護(hù)成本。
記者了解到，萬科龍華項(xiàng)目采用內(nèi)澆外掛結(jié)構(gòu)體系，即建筑主體結(jié)構(gòu)采用現(xiàn)場(chǎng)澆注混凝土，預(yù)制外墻板通過外掛方式固定在主體結(jié)構(gòu)上，并與主體同步施工。預(yù)制構(gòu)件種類包括外墻掛板、樓梯梯段板、陽臺(tái)及走廊板，女兒墻等，預(yù)制率15%左右。由于預(yù)制構(gòu)件間的節(jié)點(diǎn)采用了可靠連接方式，該結(jié)構(gòu)具有和現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)同等水平的整體性和抗震性能；結(jié)構(gòu)構(gòu)件在工廠里預(yù)制，也帶來了效率提高、質(zhì)量提升、資源節(jié)約等價(jià)值。另外，在后期裝修階段，由于萬科項(xiàng)目外墻采用pc構(gòu)件，窗體已預(yù)埋到構(gòu)件里，外墻也無需再抹灰，工業(yè)化施工的優(yōu)勢(shì)也更加明顯。常規(guī)工程28層從封頂?shù)铰浼芡瓿尚?個(gè)月左右，對(duì)比之下，采用PC構(gòu)件在裝修階段能節(jié)約4個(gè)月工期左右。
近日，“深圳市保障性住房標(biāo)準(zhǔn)化系列化設(shè)計(jì)研究”課題結(jié)題評(píng)審會(huì)在深圳召開，廣東省住建廳副廳長(zhǎng)陳英松對(duì)此予以高度評(píng)價(jià)，他認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)是住宅產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)和核心，對(duì)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展大有裨益。他要求深圳市進(jìn)一步加大試點(diǎn)的力度，加快試點(diǎn)的總結(jié)和推廣，加快住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展步伐。
可見，無論是政府官方，還是民間企業(yè)，對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化都有了足夠的關(guān)注和重視，這似乎向人們預(yù)示著：住宅產(chǎn)業(yè)化的春天真的來了！