房地產市場近年來很不平靜，調控和市場成為關鍵詞，黨的十八大和國家“十二五”規(guī)劃力推城鎮(zhèn)化，城鄉(xiāng)將實現(xiàn)一體化規(guī)劃和審批，房地產市場也將因此發(fā)生巨大改變。

過去幾十年，城市房地產飛速發(fā)展下的城鎮(zhèn)化很大程度上只是為了集約利用土地，將農民趕上樓，然后進行土地“招拍掛”。這樣的方式雖然帶來了行業(yè)發(fā)展，但同時也帶來了很多隱患，農民既失去了賴以生存的土地，又沒有辦法在城市之中找到新的謀生之道，社會問題叢生。

所以，從“農村人”到“城市人”轉變的核心在于生活和工作方式的根本變化。新型城鎮(zhèn)化不能簡單地以集約利用土地為出發(fā)點，只有以產業(yè)帶動、解決就業(yè)方式根本轉變的城鎮(zhèn)化才是新型城鎮(zhèn)化，也才是有價值的城鎮(zhèn)化。

而要想讓農民變?yōu)檎嬲氖忻瘢瑑H僅解決就業(yè)問題是遠遠不夠的，更需要醫(yī)療、社保和子女教育問題作為配套政策的逐步完善，這些對國家來說是一個沉重的負擔，但從目前我國的綜合實力來看，并不具備這個能力。

與此同時，房產行業(yè)承擔著城鎮(zhèn)化過程中完成基礎設施建設的重要任務。在土地紅利支撐的年代，只要是跟房地產“沾邊”的行業(yè)，都能賺得盆滿缽滿，但同時，我們的社會也承受著這種粗暴增長方式帶來的“惡果”：大城市中不斷惡化的環(huán)境，難以為繼的生態(tài)等等，都刺痛著生活在城市中的人。以北京為例，2013年1月份出現(xiàn)了26天霧霾天，僅有5天空氣質量良好。無論是從自然環(huán)境方面考慮，還是從社會環(huán)境方面考慮，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展決不能走老路子。

不難看出，城鎮(zhèn)化的“重點”將會是三四線城市的城鎮(zhèn)化。對于三四線城市來說，流動人口有限，需求主要是當地人口的需求。因此從這個角度看，更多的是升級換代的需要，或者是外出務工人員的回鄉(xiāng)置業(yè)需求，這些是城鎮(zhèn)化過程中的“剛需”，對當地房地產行業(yè)具有推動作用。但是這個“運動”會在10年左右完成，所以，房地產要利用好這個時間段，也就是所謂的 “機遇”。

雖然面對機遇，但要想避免走老路，無論是政府還是房企也都要慎重。

首先，前30年城鎮(zhèn)化的歷史在側，粗放的增長方式難以為繼，在對土地資源的利用上，要慎之又慎。因為，土地資源是發(fā)展房地產行業(yè)的根本所在，其本身就是稀缺資源。所以，規(guī)劃就顯得尤為重要。

無論從政府層面還是企業(yè)自身角度看，都是如此。從政府的角度看，政府在做全局規(guī)劃時，要從當時當地的實際出發(fā)，規(guī)劃好產業(yè)的整體布局?，F(xiàn)實中“先拆遷后規(guī)劃”的例子不勝枚舉，結果是導致了人力物力的大量浪費。如果政府能夠在前期做好規(guī)劃，這些不必要的浪費都是可以避免的。因為相對于企業(yè)來說，政府才是最大的規(guī)劃者，做好產業(yè)規(guī)劃以實現(xiàn)一定區(qū)域內的自我循環(huán)是進行規(guī)劃的最終目的。

而從企業(yè)自身來說，房企應該走多元化路線，服從政府的整體規(guī)劃，搞清楚當地區(qū)域發(fā)展的定位，也就是城市規(guī)劃中一二三產業(yè)的定位，這樣才能避免與政府規(guī)劃的“背道而馳”。因為在新型城鎮(zhèn)化的建設過程中，房地產企業(yè)并非是單純的建筑商，同樣也是區(qū)域協(xié)調建設的規(guī)劃者。

事實上，城鄉(xiāng)一體化不是單純地把所有農村都建設為城市，而是讓城市和農村之間的布局更加科學合理。對于有保留價值的村莊，要像保護文物一樣給予保留，讓村牌佇立在路的一頭，一轉身就似時空轉換，從現(xiàn)代化城市轉向保留著原始味道的村莊。

新農村建設要打造一批“布局合理、設施配套、功能齊全、環(huán)境有序、村莊優(yōu)美、治安良好、產業(yè)發(fā)展、展現(xiàn)田園風光”的新農村示范點，要以“清潔家園、清潔田園、清潔水源”為重點，圍繞“增收產業(yè)多元化、村莊庭院綠化、環(huán)境衛(wèi)生潔化、生活污水凈化、公共路燈亮化、村莊房屋美化、歷史文化特色化、便民服務信息化、村莊管理制度化”開展建設。最終的目標是打造建設規(guī)劃科學形態(tài)美、村容整潔環(huán)境美、創(chuàng)業(yè)增收生活美、鄉(xiāng)風文明和諧美、宜居宜業(yè)宜游的美麗鄉(xiāng)村。

 ■周畢文/文