住宅小區(qū)是指按照城市統(tǒng)一規(guī)劃，建設(shè)達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，已建成并投入使用的相對封閉、獨(dú)立的住宅群體或住宅區(qū)域。住宅小區(qū)是現(xiàn)代城鎮(zhèn)人們居住的一種模式，是符合現(xiàn)有生產(chǎn)水平和人們生活水平的一種居住模式，但不是唯一的、理想的居住模式，將來隨著生產(chǎn)力的進(jìn)一步發(fā)展和人們生活水平的進(jìn)一步提高，也許會(huì)被新出現(xiàn)的居住場所代替。

居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模相適應(yīng)(30000～50000人)，建有較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

居住小區(qū)，一般稱為小區(qū)，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模相適應(yīng)(10000—15000人)，建有能滿足該區(qū)居民基本物質(zhì)文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

居住組團(tuán)，一般稱組團(tuán)，指被小河道路分隔，并與居住人口規(guī)模相適應(yīng)(1000～3000人)，建有居民所需的基本公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

按照城市統(tǒng)一規(guī)劃進(jìn)行綜合開發(fā)、建設(shè)，達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居住區(qū)稱為住宅小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團(tuán))。

現(xiàn)代城鎮(zhèn)住宅分類指針很多，按照住宅層數(shù)分類，可分為：低層住宅（庭院式住宅）、多層住宅、高層住宅（超高層住宅）；

按照住宅承重結(jié)構(gòu)所選用的主要材料分類，可分為：混合結(jié)構(gòu)住宅（磚木、砌塊、磚混、鋼混）、大模板結(jié)構(gòu)住宅（內(nèi)外墻現(xiàn)澆、內(nèi)墻現(xiàn)澆外墻掛板，內(nèi)墻現(xiàn)澆外墻磚砌）、框架輕板住宅、簡單結(jié)構(gòu)住宅（干打壘、生木結(jié)構(gòu)、拱券結(jié)構(gòu)、竹木結(jié)構(gòu)、泥石結(jié)構(gòu)、輕鋼骨結(jié)構(gòu)）；

按照住宅的平面布局分類，可分為：點(diǎn)式（墩式、塔式）住宅、條式（板式）住宅；

按照住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)分類，可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅（筒子樓）、退臺(tái)式住宅（臺(tái)階式住宅）；

按照躍層式住宅（復(fù)式住宅）、錯(cuò)層式住宅（梯間式住宅）；

按照住宅的用途和功能分類，可分為：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、殘疾人住宅、別墅式住宅（庭院式住宅）。

(一)居住功能單一，相對封閉獨(dú)立

住宅小區(qū)最大的特點(diǎn)是居住功能單一，小區(qū)相對封閉獨(dú)立，居民集中居住。小區(qū)內(nèi)一切設(shè)施都是為小區(qū)居民居住便利而設(shè)計(jì)、構(gòu)建的，小區(qū)內(nèi)不包括社會(huì)物質(zhì)生產(chǎn)等城市其他功能，這樣便于管理與服務(wù)，便于提高城鎮(zhèn)居民的居住條件和水平。

(二)人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜

住宅小區(qū)內(nèi)建筑密度大，形成了住宅小區(qū)內(nèi)人口密度高、人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特點(diǎn)。小區(qū)居民以家庭形式為單位居住在小區(qū)內(nèi)，人口結(jié)構(gòu)以年齡劃分，可以涵蓋人口各個(gè)年齡階段。從經(jīng)濟(jì)收入、文化程度、職業(yè)范圍等方面來看住宅小區(qū)的人口結(jié)構(gòu)，則包括社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域。如此復(fù)雜、眾多的人口相對封閉、集中、長期居住在一起，久而久之。相互影響而形成獨(dú)特的“社區(qū)文化”，形成獨(dú)特的人文環(huán)境。

(三)房屋產(chǎn)權(quán)多元化，共用設(shè)施社會(huì)化

住房制度改革后，住宅小區(qū)的房屋基本上由住宅小區(qū)居民個(gè)人購買，產(chǎn)權(quán)歸居民個(gè)人所有。居民個(gè)人對自己擁有產(chǎn)權(quán)的住房享有占有權(quán)、處置權(quán)(包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承)等法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。一個(gè)住宅小區(qū)由眾多具有居民個(gè)人產(chǎn)權(quán)的房屋組成，形成了住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)多元化的局面。與住宅小區(qū)房屋所有權(quán)多元化相對立存在的是住宅小區(qū)共用設(shè)施的社會(huì)化。盡管住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)歸眾多居民個(gè)人所有，而區(qū)分所有權(quán)的建筑物專有部分以外的共有部分及小區(qū)公共綠地、共用設(shè)施則屬于業(yè)主共有，形成共用設(shè)施社會(huì)化的格局。

(四)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，配套設(shè)施齊全

現(xiàn)代城鎮(zhèn)住宅小區(qū)都是經(jīng)過全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而成。是多專業(yè)、多人才共同努力的結(jié)果。因此，大多數(shù)住宅小區(qū)規(guī)劃建設(shè)合理，配套設(shè)施齊全。許多大型住宅小區(qū)內(nèi)分布著眾多高層住宅樓及大型購物中心、中小學(xué)校和其他眾多的生活服務(wù)配套設(shè)施，有機(jī)地把整個(gè)小區(qū)聯(lián)系在一起，形成居住方便、舒適、安全、美觀的住宅小區(qū)。

1．居住設(shè)施

住宅小區(qū)的居住設(shè)施主要指小區(qū)居民居住的房屋及與之相配套的供電、供水、供氣、下水、消防等設(shè)備，也包括小區(qū)內(nèi)公共用房及配套的公共設(shè)施。

(1)房屋及產(chǎn)權(quán)

根據(jù)《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(JGJ/T30--2003)，房屋是供人們生產(chǎn)、居住或者作其他用途的建筑物的總稱。房屋的產(chǎn)權(quán)所有是經(jīng)國家權(quán)利機(jī)構(gòu)確認(rèn)、保護(hù)的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)及在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中形成的與其有關(guān)的民事權(quán)利，是一個(gè)權(quán)利體系，其中包括對財(cái)產(chǎn)的終極所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利。

(2)建筑附屬設(shè)備與配套設(shè)施

住宅小區(qū)除住宅房屋外，還包括供水、排水、供暖、供電、供氣等小區(qū)建筑的附屬設(shè)備及配套市政公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施。這些住宅小區(qū)配套設(shè)備設(shè)施是住宅小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)，其維修養(yǎng)護(hù)與管理水平如何，將直接影響到住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的成敗。

住宅小區(qū)配套設(shè)備設(shè)施可以分為以下幾大類：

1)建筑給水、排水設(shè)備 ^[1]  。

2)建筑電氣工程設(shè)備，包括供電設(shè)備、電梯設(shè)備、通信設(shè)備、閉路電視設(shè)備等。

3)建筑供暖、供熱設(shè)備。

4)安保設(shè)備，包括安全管制、防盜治安、監(jiān)視設(shè)備、消防設(shè)施設(shè)備等。

5)其他設(shè)備，包括道路交通設(shè)施、停車場(庫)、裝飾美化設(shè)備、生活服務(wù)、娛樂設(shè)施設(shè)備等。

2．居住環(huán)境

住宅小區(qū)的居住環(huán)境包括自然環(huán)境和人文環(huán)境兩部分。

(1)住宅小區(qū)的自然環(huán)境

住宅小區(qū)的自然環(huán)境是指小區(qū)的生態(tài)環(huán)境，包括由小區(qū)所處地理位置決定的氣候、水文、地貌等基礎(chǔ)自然環(huán)境和由小區(qū)綠化、美化工作形成的次生生態(tài)環(huán)境。良好的生態(tài)環(huán)境具有豐富的物質(zhì)功能和精神功能，它不僅能調(diào)節(jié)小區(qū)內(nèi)部生態(tài)平衡、美化居住環(huán)境，而且能陶冶人的情操、消除疲勞，有益居民身心健康的作用。因此，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適、方便的住宅小區(qū)生態(tài)環(huán)境是住宅小區(qū)物業(yè)管理的重要工作。

(2)住宅小區(qū)的人文環(huán)境

住宅小區(qū)的人文環(huán)境主要是指住宅小區(qū)居民的社會(huì)文化和精神文明環(huán)境。住宅小區(qū)是一個(gè)小社會(huì)，居民的道德修養(yǎng)、文化素質(zhì)、健康的體魄及文明的行為是構(gòu)成住宅小區(qū)精神文明環(huán)境的重要因素。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該通過培養(yǎng)、教育和引導(dǎo)等方式創(chuàng)造小區(qū)的良好人際關(guān)系和高尚的社會(huì)公德，形成良好的小區(qū)人文環(huán)境，使得小區(qū)居民從身心各方面得到陶冶、享受和提高。住宅小區(qū)的文化環(huán)境將反映出物業(yè)管理者素質(zhì)、管理和服務(wù)水平的高低，也能體現(xiàn)出住宅小區(qū)精神文明建設(shè)的成果，是衡量住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的最重要指標(biāo)之一。

住宅小區(qū)的主要功能有以下幾方面：

1．居住功能

住宅是人類生存和發(fā)展的最基本的生活資料之一，也是人類自身再生產(chǎn)的不可缺少的條件。住宅有為人們提供避風(fēng)遮雨、繁衍后代的居住棲身之處的功能，這是住宅小區(qū)最重要也是最基本的功能，一般它要根據(jù)住戶的不同需要，提供各種類型的住宅，如普通居住單元、別墅等。住宅小區(qū)首先要為城市居民提供生活場所和環(huán)境，然后才為商業(yè)、文化教育、服務(wù)業(yè)、銀行、郵電、衛(wèi)生等部門提供用房。因此，住宅小區(qū)管理首先應(yīng)保證為人們提供舒適、方便、優(yōu)美的生活環(huán)境。

2．服務(wù)功能

住宅區(qū)的公用配套設(shè)施應(yīng)能為住戶提供多種類、多層次的服務(wù)，這是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的要求。從教育衛(wèi)生項(xiàng)目來看，既包括托兒所、幼兒園、醫(yī)療診所、衛(wèi)生防疫站等，還包括小學(xué)、中學(xué)；從商業(yè)、服務(wù)業(yè)角度看，既包括超市、食品店、糧店、百貨店、菜場，還包括飯店、飲食店、咖啡廳、銀行、郵局、家電維修部、煤氣站等；從文化、體育、娛樂服務(wù)系統(tǒng)來看，既包括書店、圖書館、閱報(bào)欄，也包括游泳池、康樂中心、電影院、錄像室、網(wǎng)吧等。

3．經(jīng)濟(jì)功能

從社會(huì)消費(fèi)看，住宅既是人們最基本的生活資料，又是使用時(shí)間長、價(jià)值量大的商品，因此，人們非常重視它的保值增值問題，希望有專業(yè)力量來幫助他們管理這一財(cái)產(chǎn)。住宅小區(qū)的物業(yè)管理是一種有償?shù)奈泄芾恚w現(xiàn)著一種交換關(guān)系，物業(yè)管理公司提供合同規(guī)定的管理和服務(wù)活動(dòng)，業(yè)主和使用人必須支付相應(yīng)的費(fèi)用，作為物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。住宅小區(qū)內(nèi)所有的管理服務(wù)都是有償?shù)?，并且在管理中還開展房屋買賣、租賃等中介服務(wù)活動(dòng)，這就使物業(yè)管理具有了經(jīng)營色彩。因此，住宅小區(qū)管理是經(jīng)營型的，具有明顯的經(jīng)濟(jì)功能。

4．社會(huì)功能

住宅小區(qū)的居民以及為之服務(wù)的各種行政、商業(yè)、文體等團(tuán)體，他們相互聯(lián)系，共同構(gòu)成了住宅區(qū)的社會(huì)關(guān)系，形成了一個(gè)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)，相互影響和相互制約。居民的活動(dòng)是一種微觀活動(dòng)，同時(shí)又是社會(huì)活動(dòng)，因?yàn)樽≌^(qū)是居民共同居住的地區(qū)，居民之間免不了要發(fā)生各種關(guān)系，還有一些社會(huì)團(tuán)體、治安部門、商業(yè)服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)、文化教育部門、銀行、郵電部門等，也要介入到小區(qū)之中，他們或者執(zhí)行社會(huì)管理職能，或者為居民提供相應(yīng)的服務(wù)，從而圍繞小區(qū)形成了一個(gè)相互影響、相互制約的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)。住宅小區(qū)的社會(huì)功能是否完備，直接影響著小區(qū)內(nèi)人際關(guān)系和精神文明建設(shè)。

為滿足住宅小區(qū)的安全和科學(xué)系統(tǒng)化管理的需要，以及為了對隨時(shí)發(fā)生的情況進(jìn)行全面、及時(shí)的了解和掌握，對意外情況能迅速做出正確判斷，并給出正確、快速的指揮和處理。在小區(qū)內(nèi)部安裝數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)，達(dá)到維護(hù)社會(huì)治安和防止破壞的作用，及時(shí)地把一切可能發(fā)生的或即將發(fā)生的案件和險(xiǎn)情的圖像資料傳送到監(jiān)控中心，使監(jiān)控中心的值班員可以把這些危害和隱患扼制在萌芽狀態(tài)，杜絕財(cái)產(chǎn)損失、確保人員生命安全。這也是為配合安全保衛(wèi)工作，打擊現(xiàn)代犯罪行為提供有效法律證據(jù)的重要手段之一，以期能更好地為安保服務(wù)。

2016年2月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》中提到了新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)；已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化。

最高人民法院民一庭庭長程新文在2016年2月23日召開的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》新聞發(fā)布會(huì)上，對社會(huì)關(guān)注的“小區(qū)開放”問題進(jìn)行了回應(yīng)。

程新文在回答記者提問時(shí)說，封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時(shí)代的產(chǎn)物，現(xiàn)在已經(jīng)處于21世紀(jì)工業(yè)化、信息化和新型城鎮(zhèn)化的新時(shí)代，推進(jìn)現(xiàn)代化城市建設(shè)需要有新的理念和探索?！斑@一舉措的目的是為了實(shí)現(xiàn)物和有關(guān)資源效益的最大化，這是一個(gè)非常具有前瞻性的、與時(shí)俱進(jìn)的城市發(fā)展理念，符合當(dāng)今世界的潮流和發(fā)展趨勢，對于推進(jìn)城市現(xiàn)代化具有重要指導(dǎo)意義?！背绦挛谋硎荆鳛樗痉C(jī)關(guān)，對由此可能涉及的相關(guān)主體的權(quán)益的影響、協(xié)調(diào)和保護(hù)，法院將加強(qiáng)調(diào)研、及時(shí)研判，并進(jìn)一步加強(qiáng)對下指導(dǎo)力度，積極協(xié)調(diào)有關(guān)方面妥善的處理好相關(guān)的糾紛。 ^[2]