房產(chǎn)市場是以房產(chǎn)作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關(guān)系的總和。

房產(chǎn)市場流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權(quán)和使用權(quán)的房屋財產(chǎn)。

狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋財產(chǎn)；

廣義的房產(chǎn)，是指房屋建筑物與宅基地作為一個統(tǒng)一體而構(gòu)成的財產(chǎn)，亦包含相應(yīng)的土地使用權(quán)在內(nèi)。

2013年2月，是中國樓市的傳統(tǒng)淡季，然而國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2月份全國70個大中城市，房價全面上漲的就有66個，樓市呈現(xiàn)出一幅淡季不淡的景象。

就新建商品住宅而言，從環(huán)比來看，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個，最高漲幅為3.1%。

從同比來看，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，上漲的城市有62個，最高漲幅為8.2%。

與新房相比，二手房市場同樣紅火。環(huán)比上漲的城市有66個，最高漲幅為2.2%；同比上漲的城市有49個，最高漲幅為6.7%。

2014年，關(guān)于房地產(chǎn)市場的看空言論驟然增多。地產(chǎn)危機爆發(fā)、樓市“崩盤”、樓市“拐點”、房企破產(chǎn)倒閉等詞句不斷地出現(xiàn)在紙媒和網(wǎng)絡(luò)上。

中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了十余年的高速發(fā)展之后，房地產(chǎn)企業(yè)們可能猛然間發(fā)現(xiàn)，他們身處在了一個新的十字路口。

應(yīng)了那句話，潮水退去，才知道誰在裸泳。眼下，各路房企分頭出擊，謀求淡市下的自我救贖，尋求再增長的動力。 ^[2] 

經(jīng)過多輪調(diào)研與監(jiān)測，有關(guān)部門認為房地產(chǎn)市場總體上“供過于求”，未來將側(cè)重于“釋放住房需求”。此外，多個渠道的信息顯示，為了配合新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展需求，支持和鼓勵合理自住住房需求，有關(guān)部門將繼續(xù)發(fā)揮好市場化手段的作用，研究“繼續(xù)改善居民住房消費的金融服務(wù)”。

在釋放需求的具體方式上，多位業(yè)內(nèi)人士認為，在限購層面，除一線城市外，限購政策松綁可能成為趨勢。此外，應(yīng)繼續(xù)合理運用信貸、稅收等市場化手段。此前諸多儲備政策已在醞釀，不排除下半年選擇合適時機釋放政策信號。

中國證券報記者了解到，有關(guān)部門多次赴地方調(diào)研，除調(diào)研棚戶區(qū)改造和公租房建設(shè)之外，還對房地產(chǎn)市場的整體狀況進行了解。上述業(yè)內(nèi)人士指出，在某次座談會上，有關(guān)部門曾對房地產(chǎn)市場形勢做出判斷，即市場總體上出現(xiàn)“供過于求”的現(xiàn)象，未來將側(cè)重于“釋放住房需求”。 ^[3] 

2014年以來，我國國房景氣指數(shù)逐月下滑，房地產(chǎn)投資增速顯著放緩，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比大幅下滑，70個大中城市中房價下跌城市不斷增加。隨著房地產(chǎn)市場調(diào)整的不斷加深，各地地方政府從6月開始取消限購，不斷放松調(diào)控，央行也最終放松首套房認定政策，釋放改善性需求。2015年，房地產(chǎn)新常態(tài)下的投資增速預(yù)期會進一步下降，房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，房價會繼續(xù)進行合理回歸，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)以量換價，加快去庫存化。在長效機制未完全建立前，差異化行政調(diào)控政策不應(yīng)完全從一線城市退出。地方救市應(yīng)考慮長期效果，讓市場在資源配置中發(fā)揮決定作用。 ^[4] 

2012年1-11月，全國商品房銷售面積與銷售額均同比增長，累計銷售額為53526億元，同比增長9.1%，自8月起由下降轉(zhuǎn)為上升且增幅不斷擴大，累計銷售面積為91750萬平方米，同比增長2.3%，為2012年以來首次同比上升，但增速低于去年同期銷售額和銷售面積增速分別為16.0%和8.5%。

單月來看，全國商品房銷售額、銷售面積分別在6月和7月結(jié)束了2011年四季度以來的持續(xù)下降，保持同比上升且增幅擴大，11月增速分別為38%和30%，是2012年單月最高水平。

2012年1-11月，各類城市成交量均有所增長，其中過去兩年受影響程度大的一線城市回升力度最為顯著，同比增長36.5%；二、三線城市同比分別增長28.6%和15.3%。與歷年同期相比，各類城市月均成交量均為2008年以來僅低于2009年的次高水平，其中一線城市與2009年同期相比降幅超過40%，二線城市下降11.7%，而三線城市基本與2009年水平持平，僅下降2.6%。

土地歷來都是生產(chǎn)要素，因而從事土地買賣、租賃、抵押活動的地產(chǎn)市場，也是生產(chǎn)要素市場的組成部分。在中國，城市土地歸國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有，永久出讓土地所有權(quán)是不允許的。因此，一般說來，地產(chǎn)市場的交易活動是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓或租賃。房地產(chǎn)市場按照不同標(biāo)準(zhǔn)，不同方法，可作出不同的分類。

《新婚姻法》使樓市快速發(fā)展，達到上漲趨勢。

從交易對象區(qū)分，房產(chǎn)市場可劃分為住宅市場與非住宅市場兩大類。

住宅市場是房產(chǎn)市場的主體，根據(jù)住宅的檔次，可細分為豪華型、舒適型、經(jīng)濟實用型和保障型四個不同層次的市場。

非住宅用房市場進而可細分為辦公、商用、廠房、倉庫等具體市場。

（1）土地使用市場。是按國家對城市土地使用權(quán)的有償出讓和獲得土地使用權(quán)者將開發(fā)的土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的場所。

（2）房產(chǎn)市場。是指房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等交易場所，包括房屋現(xiàn)貨和期貨的交易場所。

（3）房地產(chǎn)資金市場。是指通過銀行等金融機構(gòu)，用信貸、抵押貸款、住房儲蓄、發(fā)行股票、債券、期票，以及開發(fā)企業(yè)運用商品房預(yù)售方式融資等市場行為。

（4）房地產(chǎn)勞務(wù)市場。是指物業(yè)管理，室內(nèi)外裝飾、維修、設(shè)計等活動的市場。

（5）房地產(chǎn)技術(shù)信息市場。

（1）房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場（土地出讓市場），是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。

（2）二級房地產(chǎn)市場，又稱增量房地產(chǎn)市場。是指生產(chǎn)者或者經(jīng)營者把新建、初次使用的房屋向消費者轉(zhuǎn)移，主要是生產(chǎn)者或者經(jīng)營者與消費者之間的交易行為。

（3）三級房地產(chǎn)市場，又稱存量房地產(chǎn)市場。是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場，也包括房屋的交換。

二、三級房地產(chǎn)市場是一級房地產(chǎn)市場的延伸和擴大，起促進市場繁榮的作用。

房地產(chǎn)市場的供給和需求的高度層次性和差別性 　由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟等因素的影響，房地產(chǎn)市場在各個區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。

房地產(chǎn)市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式

由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。

房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會發(fā)生的。雖然價格和供求等市場機制會產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。

房地產(chǎn)市場不是一個全國統(tǒng)一市場，而是一個分散的、區(qū)域性分割的市場。中國地域遼闊，各地發(fā)展極不平衡。每個地區(qū)的收入水平、經(jīng)濟狀況、地理環(huán)境和文化背景的差異，決定各自房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、供求關(guān)系和價格水平的不同。因而中央不可能像調(diào)節(jié)股票市場那樣，直接調(diào)節(jié)區(qū)域性的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)開發(fā)是地方經(jīng)濟和城市發(fā)展規(guī)劃的一個有機部分。

房地產(chǎn)業(yè)是政府監(jiān)管最嚴的行業(yè)之一。因為政府控制土地，它通過土地供應(yīng)和城建規(guī)劃，把住房發(fā)展納入其中，從而直接控制該地區(qū)的住房發(fā)展模式。一個樓盤從選址、設(shè)計、建造、驗收到銷售，幾乎每一個環(huán)節(jié)都要經(jīng)過地方政府的嚴格審批和監(jiān)督。顯然，對房地產(chǎn)市場的微觀調(diào)控已經(jīng)是地方政府的職責(zé)范圍

房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)市場通過市場機制，及時實現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設(shè)資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場能引導(dǎo)居民消費結(jié)構(gòu)合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)行業(yè)體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。

第一，政府的職責(zé)在于制定科學(xué)的能夠有效保護競爭的規(guī)則。

房地產(chǎn)市場既具有普通商品市場運行的一般特征，又具有土地的有限性、房產(chǎn)的不動產(chǎn)性、資本的密集性，以及受地理位置影響等特殊性。此外，中國房地產(chǎn)進入市場交易的時間較短，不到20年的時間，還處于起步階段，房地產(chǎn)的投資主體和需求主體在相當(dāng)大的程度上還帶有一定的盲目性。這些都要求盡快制定和完善中國房地產(chǎn)市場的相關(guān)法律制度，既防止壟斷，又防止過度競爭；既促進房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，又有效地防止其盲目性，以確保房地產(chǎn)市場能夠按照市場經(jīng)濟規(guī)律有序運行。

第二，由于中國的房地產(chǎn)市場還處于發(fā)育的初期階段，政府的主要職責(zé)就是要保護房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場的正常發(fā)育。

中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)的不成熟性和諸多幼稚性，大多與市場發(fā)育不成熟有關(guān)，因此，政府的重要職責(zé)就是保護和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育，而不能將它一棍子打死。當(dāng)然，政府保護和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的發(fā)育，并不意味著政府要直接參與或代替市場，而是要保持政府的獨立性。如果政府直接參與市場，就難以保持其公正的“裁判員”身份，就難以制定公正客觀的規(guī)則和制度。不少地方政府熱衷于搞經(jīng)營城市。經(jīng)營城市本身無可厚非，但一些政府借經(jīng)營城市之名，實則行開發(fā)房地產(chǎn)之實，或站在開發(fā)商的立場上搞舊房拆遷、圈占農(nóng)民土地，再加上長期以來，中國的土地實行批租制，沒有采取公開的競價招標(biāo)制度，導(dǎo)致土地市場的混亂，因此，也需要轉(zhuǎn)變政府職能。

第三，充分運用經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供給和需求。

在一般情況下，政府調(diào)控市場，主要是運用經(jīng)濟手段，經(jīng)濟手段需要通過具體的經(jīng)濟政策來實施，包括財政政策、金融政策等。從中國房地產(chǎn)市場的供給和需求總量來看，價格上揚表明房地產(chǎn)總量處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。要抑制價格的過快上漲，一方面要加大開發(fā)力度，增加供給；另一方面，要控制需求。控制需求并不是控制一般的以家庭居住為目的的消費性需求，而是要控制以投機或炒作為目的的需求。在市場經(jīng)濟條件下，即使對投機性需求或炒作性需求進行抑制，也不宜采取行政辦法，而是要充分運用經(jīng)濟手段，如提高房貸利率，課以較高的稅率，從而增大投機成本，減少投機性需求。從房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)來看，中國存在著結(jié)構(gòu)性失衡。一方面，有大量住宅賣不出去，空置率越來越高。據(jù)統(tǒng)計，中國積壓1年以上的商品房面積超過了1億平方米。另一方面，經(jīng)濟適用房嚴重供不應(yīng)求。房地產(chǎn)開發(fā)商為了獲得豐厚的利潤回報，對開發(fā)大面積的高檔商品房樂此不疲，對小面積的經(jīng)濟適用房則不感興趣。要解決結(jié)構(gòu)性失衡，就需要增加開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟適用房的比例，而且嚴格限制以經(jīng)濟適用房的名義開發(fā)超大面積住宅或?qū)⒔?jīng)濟適用房轉(zhuǎn)變?yōu)槠胀ㄉ唐贩?。因此，可采取對建設(shè)經(jīng)濟適用房征收較低的稅率，對修建豪華住宅要征收高額稅率；對購買普通商品房征收較低稅率，對購買豪華住宅則征收高額稅率。

第四，將對經(jīng)濟適用房的“暗補”改為“明補”。中國采取先補貼開發(fā)商并要求以較低價格賣給中低收入家庭的方式開發(fā)經(jīng)濟適用房。

其結(jié)果，要么是開發(fā)商不執(zhí)行政府的規(guī)定，私自抬高價格，以普通商品房的價格賣給需求者；要么富人躋身其中，享受不該享受的優(yōu)惠政策，不少地方已經(jīng)出現(xiàn)一些家庭擁有多套經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象，就是明證。要解決經(jīng)濟適用房的錯位現(xiàn)象，就需要將“暗補”改為“明補”，由補給開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯友a給中低收入者群體，中低收入者家庭可以完全按照市場價格購買住宅。

第五，要及時準(zhǔn)確地發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，推進國有房地產(chǎn)企業(yè)改革，以避免盲目投資。

在市場經(jīng)濟條件下，單個的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化，及時發(fā)布信息，以便企業(yè)能夠準(zhǔn)確掌握信息，作出決策。同時，房地產(chǎn)市場主體對政府發(fā)出的市場信號要有靈敏反應(yīng)。如果市場主體對政府信號不靈敏或沒有反應(yīng)，政府對市場的調(diào)控就會失效。中國的房地產(chǎn)投資中相當(dāng)多屬于國有企業(yè)，而國有企業(yè)由于產(chǎn)權(quán)改革不到位，法人治理結(jié)構(gòu)不健全，激勵和約束機制缺失，對于盲目投資所產(chǎn)生的損失可以不負責(zé)任，因而必然對市場信號反應(yīng)遲鈍或沒有反應(yīng)。從民營投資主體來看，他們往往更多地注重短期利益，缺乏長遠的眼光，在一定程度上產(chǎn)生了盲從行為。因此，要建立房地產(chǎn)投資主體對政府信號的靈敏反應(yīng)機制，就需要深化國有和民營房地產(chǎn)企業(yè)的改革，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。

財經(jīng)證券評論員郭施亮發(fā)表評論指出，一般而言，房價是由土地價格和建筑物價格構(gòu)成。對于土地價格，我們不由自主就會聯(lián)想到土地出讓金。先給大家看兩組數(shù)據(jù)，一組是4月份的財政收入情況。另外一組是4月份的土地出讓金收入情況。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，4月份中 央財政收入為5357億元，同比下降2.2%。而地方財政收入是6074億元，同比增長14.7%。另外，有資料顯示4月一線城市的土地出讓金同比上漲11.2%，此增速明顯擴大。
　　以前期的國五條為例，當(dāng)時條款中明確大幅提高首套貸款利率以及對出售自有住房按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。然而，從今年三月下旬各地方頒布的細則措施來看，僅有北京勉強執(zhí)行上述的條款，其余城市基本沒有有效執(zhí)行?？梢?，當(dāng)前中國房價出現(xiàn)易漲難跌的格局主要受到兩大因素的影響，其一是各項調(diào)控政策基本不會有效執(zhí)行；其二是地方對土地出讓金依賴嚴重，無法自拔。