綜述

根據(jù)《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規(guī)定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式。 ^[1] 

1、劃撥土地使用權

劃撥土地使用權是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，取得的國有土地使用權，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。

（1）經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。

（2）經(jīng)縣級以上人民政府依法批準后，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權是無償?shù)模簿褪钦f無須繳納任何費用、支付任何經(jīng)濟上的代價。

2、出讓土地使用權

出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。 由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金后取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特征：

（1）取得的土地使用權是有償?shù)?。土地使用者取得一定年限?nèi)的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑借土地所有權取得的土地經(jīng)濟效益，表現(xiàn)為一定年期內(nèi)的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數(shù)額的貨幣為表現(xiàn)形式。

（2）取得的土地使用權是有期限的。 土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。

（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓后，在出讓期限內(nèi)受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內(nèi)可以依法轉讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟活動，合法權益受國家法律保護。土地使用權出讓的形式有三種，即協(xié)議出讓、招標出讓和拍賣出讓。

土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準權限，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地變?yōu)閲型恋氐男袨?。土地征收指國家依?jù)公共利益的理由，強制取得民事主體土地所有權的行為。我國土地征收的前提是為公共利益。

1、內(nèi)涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

2、出讓方式：招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。

3、年限：土地使用權出讓最高年限：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年，商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年，綜合或者其他用地五十年。

（一）以招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權

A.土地招標

招標出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國有土地使用權投標，根據(jù)投標結果確定土地使用者的行為。

在招標出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標文件，并實施投標的登記，投標人在登記時必須繳納投標保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標人在按照招標文件的要求編制標書后，在規(guī)定的時間內(nèi)將標書密封投入指定標箱。經(jīng)由專家組成的評標委員會按照評標標準對企業(yè)提交后投標文件進行評審后，在規(guī)定的時間地點開標。在中標人確定后，招標人應向中標人發(fā)出《中標通知書》，中標人則在《中標通知書》約定的時間，按照招標文件與土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。公開招標的投標單位不能少于三家，如果少于三家則招標人應當停止開標。在公開招標中投標企業(yè)投標的價格是重要的評標因素，但評標委員會為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗和實力也是評標委員們重點關注的要點。

B.土地拍賣

拍賣出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。

土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，竟買人在竟買申請截止日期前提出竟買申請，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。竟買人通過審查后，得到印有編號的竟買標志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進行。參加的竟買人同樣不能少于三人，否則應終止拍賣。在拍賣中最終的成交價格必須高于拍賣方所制定的底價，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，竟得人按照《拍賣成交書》規(guī)定的時間和土地管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。土地拍賣中最重要的原則是“價高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。

C.土地掛牌

掛牌出讓國有土地使用權，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受竟買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

政府土地主管部門編制掛牌文件，競買人在規(guī)定日期前提出竟買申請，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競買申請書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則、增價幅度等內(nèi)容，在土地交易市場掛牌公布，符合條件的竟買人應定按照文件的要求填寫竟買報價單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報價。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個竟買人在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個或兩個以上競買人報價的，報價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人。但報價低于底價者除外，在掛牌期限內(nèi)無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交易的掛牌期限不得少于十個工作日。競買人確定后．掛牌人應當向競買人發(fā)出《掛牌成交確認書》。競得人應該根據(jù)《掛牌成交確認書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權出讓合同》。掛牌同樣遵循“價高者得”的原則．不同之處在于不是現(xiàn)場報價．由于掛牌是以書面的形式報價，所引發(fā)的關注程度及曝光不如招標與拍賣。

招標拍賣掛牌出讓土地使用權范圍：

（1）供應商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；

（2）其他土地供地計劃公布后一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；

（3）劃撥土地使用權改變用用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

（二）以協(xié)議方式取得國有土地使用權（此方式目前基本不采用）

協(xié)議出讓，是指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè)項目、市政公益事業(yè)項目、非盈利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟結構、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目，采取此方式出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。以協(xié)議方式出讓土地使用權，沒有引入競爭機制，不具有公開性，人為因素較多，因此對這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競爭、以權謀私及國有資產(chǎn)流失。

（1）協(xié)議出讓國有土地使用權范圍

出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

A、供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅、工業(yè)用地等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；

B、原劃撥、承租土地使用權申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地計劃決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

C、劃撥土地使用權轉讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權重新公開出讓的除外；

D、出讓土地使用權人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式。

（2）禁止性規(guī)定

A、以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

B、協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和，有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。低于最低價時國有土地使用權不得出讓。

1、內(nèi)涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經(jīng)國家批準其無償?shù)摹o年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。

2、年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。雖然無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，并可依法出讓。因城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，并可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建筑物和其他附著物歸國家所有，但應根據(jù)實際情況給予適當補償。

3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十四條的規(guī)定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：(1)國家機關用地和軍事用地；(2)城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經(jīng)主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證。

4、轉讓、出租、抵押的限制性規(guī)定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業(yè)、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建筑物有合法產(chǎn)權證明，經(jīng)當?shù)卣鷾势涑鲎尣⒀a交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經(jīng)批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以相應罰款

1、內(nèi)涵：土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，即土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。

2、轉讓方式：包括出售、交換和贈與等。

3、禁止性規(guī)定：未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。4、年限：土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

5、“房地一并轉移”：土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權。土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物所有權時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。

6、土地使用權轉讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權。土地使用權轉讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

補充說明：“項目收購獲取土地的方式”屬于轉讓的范疇，具體內(nèi)涵是通過收購項目公司的股份達到獲得項目公司所擁有土地的目的。

收購項目公司的優(yōu)點：

（1）避免了直接公開購買土地帶來的競爭和麻煩，手續(xù)簡單，便于操作。

（2）節(jié)省了直接轉讓土地需要繳納的各種稅費。

（3）可直接擁有原項目的開發(fā)人員，開發(fā)快捷。

收購項目公司的缺點：

（1）存在人員整合的風險。

（2）可能存在原公司財務、法律方面的遺留問題，需注重前期調(diào)查。

第一條 為了貫徹實施《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)。加強對劃撥土地使用權的管理，特制定本辦法。

第二條 劃撥土地使用權，是指土地使用者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。

第三條 劃撥土地使用權(以下簡稱“土地使用權”)的轉讓、出租、抵押活動，適用本辦法。

第四條 縣級以上人民政府土地管理部門依法對土地使用權轉讓、出租、抵押活動進行管理監(jiān)督檢查。

第五條 未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權出讓手續(xù)，交付土地使用權出讓金的土地使用者，不得轉讓、出租、抵押土地使用權。

第六條 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉讓、出租、抵押：

(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人;

(二)領有國有土地使用證;

(三)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權證明;

(四)依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權出讓合同，向當?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。

第七條 土地使用權轉讓，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物轉移給他人的行為。

原擁有土地使用權的一方稱為轉讓人，接受土地使用權的一方稱為受讓人。

第八條 土地使用權轉讓的方式包括出售、交換和贈與等。

出售是指轉讓人以土地使用權作為交易條件，取得一定收益的行為。

交換是指土地使用者之間互相轉移土地使用權的行為。

贈與是指轉讓人將土地使用權無償轉移給受讓人的行為。

第九條 土地使用權出租，是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。

原擁用土地使用權的一方稱為出租人，承擔土地使用權的一方稱為承租人。

第十條 土地使用權抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為按期清償債務的擔保的行為。

原擁有土地使用權的一方稱為抵押人，抵押債權人稱為抵押權人。

第十一條 轉讓、抵押土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓、抵押;轉讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉讓、抵押。但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉讓的除外。

出租土地使用權，其地上建筑物、其他附著物使用權隨之出租;出租地上建筑物、其他附著物使用權，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之出租。

第十二條 土地使用者需要轉讓、出租、抵押土地使用權的，必須持國有土地使用證以及地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權證明等合法證件，向所在地市、縣人民政府土地管理部門提出書面申請。

第十三條 市、縣人民政府土地管理部門應當在接到轉讓、出租、抵押土地使用權書面申請書之日起十五日內(nèi)給予回復。

第十四條 市、縣人民政府土地管理部門與申請人經(jīng)過協(xié)商后，簽訂土地使用權出讓合同。

第十五條 土地使用權轉讓、出租、抵押行為的雙方當事人應當依照有關法律、法規(guī)和土地使用權出讓合同的規(guī)定，簽訂土地使用權轉讓、租賃、抵押合同。

第十六條 土地使用者應當在土地使用權出讓合同簽訂后六十日內(nèi)，向所在地市、縣人民政府交付土地使用權出讓金。到市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權出讓登記手續(xù)。

第十七條 雙方當事人應當在辦理土地使用權出讓登記手續(xù)后十五日內(nèi)，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權轉讓、出租、抵押登記手續(xù)。

辦理登記手續(xù)，應當提交下列證明文件、材料：

(一)國有土地使用證;

(二)土地使用權出讓合同;

(三)土地使用權轉讓、租賃、抵押合同;

(四)市、縣人民政府土地管理部門認為有必要提交的其他證明文件、材料。

第十八條 土地使用權轉讓，土地使用權出讓合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。

第十九條 土地使用權出租、抵押，出租人、抵押人必須繼續(xù)履行土地使用權出讓合同。

第二十條 土地使用權轉讓后，受讓人需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定內(nèi)容的，應當征得所在地市、縣人民政府土地管理部門同意，并按規(guī)定的審批權限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照《條例》和本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調(diào)整土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續(xù)。

第二十一條 土地使用權出租后，承租人不得新建永久性建筑物、構筑物，需要建造臨時性建筑物、構筑物的，必須征得出租人同意，并按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

土地使用權出租后，承租人需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定內(nèi)容的，必須征得出租人同意，同上按規(guī)定的審批權限經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照《條例》和本辦法規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，并調(diào)整土地使用權出讓金，并辦理土地登記手續(xù)。

第二十二條 土地使用權租賃合同終止后，出租人應當自租賃合同終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機關辦理注銷土地使用權出租登記手續(xù)。

第二十三條 土地使用權抵押合同終止后，抵押人應當自抵押合同終止之日起十五日內(nèi)，到原登記機關辦理注銷土地使用權抵押登記手續(xù)。

第二十四條 抵押人到期未能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權人有權依照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。

因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權的，土地使用者應當自權利取得之日起十五日內(nèi)，到所在地市、縣人民政府土地管理部門辦理變更土地登記手續(xù)。

第二十五條 土地使用者轉讓、出租、抵押土地使用權，在辦理土地使用權出讓手續(xù)時，其土地使用權出讓期由所在地市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者經(jīng)過協(xié)商后，在土地使用權出讓合同中訂明，但不得超過《條例》規(guī)定的最高年限。

第二十六條 土地使用權出讓金，區(qū)別土地使用權轉讓、出租、抵押等不同方式，按標定地價的一定比例收取，最低不得低于標定地價的40%。 標定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準地價，按土地使用權轉讓。

土地使用權確認在中國有關土地管理的法律文件中，被稱為土地確權。不論稱謂如何，實質(zhì)上都是對土地使用權歸屬的確認。土地確權是中國《土地管理法》中很重要的一個法律環(huán)節(jié)。

土地使用權確認是指在土地使用權的歸屬不明或發(fā)生爭議時，利害關系人請求有關權力機關確認土地使用權歸屬，從而解決土地使用權爭議的行為。土地使用權確認請求權由對特定的土地有利害關系人行使，利害關系人不一定是土地使用權人，在土地使用權的歸屬不清或發(fā)生爭議時，利害關系人可以是任何與特定的土地就土地使用權歸屬有土地使用權法律關系的自然人、法人和其他組織，他們都可以向有關機關或機構提出土地使用權確認的請求。土地使用權確認是土地使用權保護的前提，只有通過確認土地使用權，才能明確土地使用權的歸屬，只有在土地使用權歸屬明確的情形下，土地使用權受到侵害或妨害，土地使用權人既可以直接行使土地使用權請求權，以土地使用權方法進行保護，也可以行使債權請求權，以債權方法進行保護。在土地使用權歸屬不明或發(fā)生歸屬爭議的情況下，首先應通過土地使用權確認，明確土地使用權歸屬之后，才能確定誰是真正的土地使用權人，才能確定請求權行使的主體。

土地使用權確認的確權主體是行政機關合人民法院行政機關擁有行政裁決權，對有關土地權屬等爭議，依法行使裁決權。對行政機關確權決定不服的，申請行政復議，提起行政訴訟，人民法院行使司法審查。

土地使用權的確認包括兩方面的內(nèi)容：一是對土地使用權歸屬的確認，二是對土地使用權內(nèi)容的確認。

確認土地使用權的歸屬就是確認土地使用權的權利主體，即確認對特定的土地享有直接占有和排他權利的權利人，所要確認的權利主體，包括使用權和擔保權的權利人。行使返還原物、消除危險、排除妨害、賠償損失等請求權，都是以土地使用權歸屬確定為前提，如若權利歸屬不清，行使土地使用權請求權和侵權請求權將沒有依據(jù)。

根據(jù)《中華人民共和國公司法》第27條規(guī)定，股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資。

土地使用權作為非貨幣財產(chǎn)作價出資必須經(jīng)過評估，評估需要如下文件：

1、提供專土地使用權證，房地產(chǎn)證，土地平面位置圖，與無形資產(chǎn)出資有關的轉讓合同，交接證明等。

2、填寫無形資產(chǎn)出資驗證清單。要求填寫的名稱，有效狀況，作價等內(nèi)容符合合同，協(xié)議，章程，由企業(yè)簽名或驗收簽章，獲得各投資者認同，并在清單上簽名。

3、無形資產(chǎn)應辦理過戶手續(xù)（知識產(chǎn)權辦理產(chǎn)權轉讓登記手續(xù)；非專利技術簽定技術轉讓合同；土地使用權辦理變更土地登記手續(xù)）但在驗資時尚未辦妥的，填寫出資財產(chǎn)移交表，由擬設立企業(yè)及其出資者簽署，并承諾在規(guī)定期限內(nèi)辦妥有關財產(chǎn)權轉移手續(xù)；交付方式，交付地點合同，協(xié)議，章程中有規(guī)定的，應與合同，協(xié)議，章程相符：“接收方簽章”欄，由全體股東簽字蓋章。

4、資產(chǎn)評估機構出具的評估目的，評估范圍與對象，評估基準日，評估假設等有關限定條件滿足驗資要求的評估報告和出資各方對評估資產(chǎn)價值的確認文件。

5、一般無形資產(chǎn)出資最高可達企業(yè)注冊資本的70%。

6、以劃撥土地使用權出資的，提供經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門辦理的土地使用權出讓手續(xù)。

提前收回土地使用權，是指出讓人在土地使用權出讓合同約定出讓年限尚未屆滿的情況下，終止土地使用權出讓合同而收回土地使用權。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》及其實施細則的有關規(guī)定，提前收回土地使用權的前提條件是在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，并由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原審批機關批準。(1)為公共利益需要使用土地的。為公共利益需要是指國家為經(jīng)濟、政治、軍事、文化、衛(wèi)生等建設，需要使用土地的，可以將土地使用權收回。

(2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，隨著城市建設的加快，新的城市規(guī)劃的實施，需要對舊城區(qū)進行大規(guī)模的改造，需要重新調(diào)整和安排城市各個區(qū)域的土地的使用，為配合舊城區(qū)改建，國家要調(diào)整使用土地，收回或重新安排一些單位和居民正在使用的土地。

(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的。

(4)因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。

(5)公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者依該合同取得的土地使用權即終止。由于土地使用權是一種有期限的他物權，土地所有者出讓土地使用權的結果并不導致所有權的喪失。因而，使用期屆限滿，土地使用者理應將土地使用權返還給土地所有者，這是土地國家所有權的最終體現(xiàn)，也是土地有償、有期限使用原則的具體反映。為了平衡土地使用權人和土地使用者利益，《城市房地產(chǎn)管理法》第21條從以下兩個方面對土地使用權期限屆滿的法律后果作了規(guī)定：

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿后的續(xù)期

(1)續(xù)期申請的提出

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年提出續(xù)期申請，這是《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第1款前段對土地使用權續(xù)期規(guī)定的前提條件。

(2)續(xù)期申請的審批

土地使用者提出續(xù)期申請后，土地管理部門應在合理期限內(nèi)，盡快作出答復，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地外，均應予以批準。

(3)續(xù)期的性質(zhì)

土地使用權的續(xù)期與土地使用權的出讓同其性質(zhì)，也就是說土地使用權的續(xù)期也是土地使用權的出讓。其唯一不同之處在于，對于土地使用權的續(xù)期申請，出讓人根據(jù)社會公共利益需要收回外，應予以批準，但對于土地使用權出讓申請，出讓人并無此等義務。

土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿后的收回《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款規(guī)定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，如果土地使用者未申請續(xù)期或未按法定期限申請續(xù)期，以及根據(jù)社會公共利益的需要，國家未批準其續(xù)期申請，土地使用權由國家無償收回。

(1)土地使用權由國家無償收回

國家是國有土地的所有者，國有土地使用權作為相對獨立的財產(chǎn)權，它只是以通過出讓的方式，在一定年期內(nèi)由國家讓渡于土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用權出讓金后，取得在該年期內(nèi)使用土地的權利，即取得了一定年期的土地使用權。當出讓年期屆滿，土地使用者就不在擁有該土地使用權。因此，國家收回其土地使用權應當是無償?shù)?，不應附加任何條件。

(2)國家在無償收回起土地使用權的同時，無償取得該土地上的建筑物、其他附著物所有權。

土地使用權用于自行開發(fā)建造廠房等自用地上建筑物時，土地使用權的賬面價值不與地上建筑物合并計算其成本，而仍作為無形資產(chǎn)進行核算。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權用于建造對外出售的房屋建筑物的，其相關的土地使用權的價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。

企業(yè)外購房屋建筑物所支付的價款中包括土地使用權以及建筑物的價值的，一般應當對實際支付的價款按照合理的方法(例如，公允價值相對比例)在土地使用權和地上建筑物之間進行分配;確實無法在土地使用權和地上建筑物之間進行合理分配的，才全部作為固定資產(chǎn)核算。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第19條后段的規(guī)定，國家提前收回土地使用權的，應“根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償”。由于國家提前終止土地使用權出讓合同，收回土地使用權，必然會給土地使用者造成損失，國家給予相應的補償，符合合同法理。

付給余期土地使用權補償費

提前收回使用權時，出讓方應根據(jù)土地使用權的余期、土地的用途、土地使用者對土地進行投資開發(fā)的情況，出讓時的地價和收回時的地價等因素，與土地使用者協(xié)商確定補償費。補償費的標準依土地使用者的損失情況而定。一般來說，要補償?shù)馁M用應包括土地使用者的直接損失和間接損失。

即出讓方與使用方協(xié)商，將另一快地的使用權與被收回的土地使用權進行交換。交換時，雙方商定收回的土地使用權的補償費和換得的土地使用權的出讓金進行結算。土地使用者通過交換得到土地使用權，應與出讓方重新簽訂土地使用權出讓合同，并辦理登記手續(xù)。

簡單地說：

土地使用權出讓是一級土地市場，這個市場由國家壟斷，只能由政府將一定年期的土地使用權賣給土地使用人的行為，這個市場賣方只有一個就是國家。通過這種方式取得的土地使用權都是最高使用年期，例如住宅70年，工業(yè)、綜合50年

土地使用權轉讓是二級土地市場，這是指已獲得土地使用權的人或單位將土地轉賣給其他人的行為，通俗地說就是炒地行為，這個市場賣方就是很多個了。通過這種方式取得的土地使用權使用年限都是剩余年限，就是土地的最高年限扣除已使用的年限

l、借款合同、(最高額借款抵押合同有借款內(nèi)容的，不必單獨提交借款合同)、土地使用權抵押合同(含最高額借款抵押合同，在此合同簽訂后十五日內(nèi)辦理土地使用權抵押登記)、土地使用證、地上物權屬證明材料和《土地使用權抵押登記申請表》。

2、申請人、債務人屬單位的要提交營業(yè)執(zhí)照和法人證明、《土地登記法人代表身份證明書》、法人代表身份證復印件；屬個人的要提交身份證復印件或戶口簿；委托代理的，需提交代理人身份證復印件和委托書。共同共有的土地，在辦理土地使用權抵押登記時，共有人應共同申請或委托代理人申請。

3、土地評估報告書或抵押人與抵押權人對標的物價值證明：出讓用地的評估報告需提供抵押權人的認可書。

4、下列不同的情況，提交不同的材料：

(1)若抵押人與債務人不是同一人的，需提交抵押人同意提供抵押物給債務人進行抵押的合同或承諾書，合同或承諾書的內(nèi)容包括被抵押的主債權的種類、數(shù)額、債務人履行債務的期限，抵押物的名稱、數(shù)量、座落、用途、權屬，抵押的范圍、債務償還的辦法等，并由抵押權人見證；

(2)屬集體企業(yè)抵押的，必須由上級政府或主管部門提出審查意見；屬國有企業(yè)抵押的，必須由國有資產(chǎn)管理部門和上級主管部門提出審查意見。屬集體和國有企業(yè)的，應有單位領導成員或代表大會集體討論的書面意見(本款材料在抵押變更登記時抵押金額無增加的和債務人無變化的不需提交)；

(3)抵押物權屬股份(合伙)制企業(yè)所有的，須經(jīng)工商部門確認的董事或股東簽名同意抵押的企業(yè)董事會書面批準意見，董事或股東的簽名由抵押權人或市土地交易中心、國土資源分局、公證部門進行監(jiān)證；

(4)屬房地產(chǎn)開發(fā)的商住用地，必須提交市建設部門出具未辦理銷售商品房許可證的證明；屬單位的住宅用地，必須提交市房改辦或職工代表確認的未出售房地產(chǎn)的證明；若已辦理房地產(chǎn)權證，必須提交房地產(chǎn)權證；已建有房屋，未辦理房產(chǎn)權證的必須提交房管部門(或抵押人)未辦理房產(chǎn)權證和房產(chǎn)抵押的證明 (或承諾書)、房產(chǎn)來源的證明文件；

(5)以集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明；

(6)對外抵押的需提交國家主管部門批準文件；

(7)土地使用權分割抵押的，應提交數(shù)字化測量的宗地圖，抵押人和抵押權人分別在宗地圖上蓋章確認。由國土部門確定抵押土地的界線和面積。若分割抵押給同一個抵押權人，只填寫一份申請表；若分割抵押給多個抵押權人的，應填寫多份申請表。

(8)在本宗地內(nèi)，部分土地已核發(fā)了房地產(chǎn)權證而未同時抵押，在辦理未核發(fā)房地產(chǎn)權證的土地使用權抵押設定登記時，應提交數(shù)字化測量的宗地圖，并經(jīng)市房管部門在圖上確認已核發(fā)房地產(chǎn)權證的范圍。

(9)在本宗地內(nèi)，部分土地已頒發(fā)了商品房預售許可證，在辦理未核發(fā)商品房預售許可證的土地使用權抵押設定登記時，應提交數(shù)字化測量的宗地圖，并經(jīng)市建委在圖上確認已頒發(fā)商品房預售許可證的范圍。

5、需要提交其它有關規(guī)定的資料。

6、凡提交的資料是復印件，鎮(zhèn)區(qū)國土部門或第一個收件單位在收件時必須與原件核對，凡一致的，加蓋收件單位核對章，由核對人和提供者共同簽名；提交的資料按本表指定的位置粘貼好。

在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業(yè)單位、農(nóng)民集體和公民個人，以及三資企業(yè)，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。因土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。①土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協(xié)議三種方式。②土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，情況比較復雜，在法律中并無系統(tǒng)的規(guī)定，各地的做法也不一致。從原則上講，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)建設。因此，集體土地使用權的轉讓，一般是指不改變農(nóng)用地性質(zhì)的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。③土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。④土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，后者獲得土地使用權并支付價款的行為。⑤土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業(yè)條件和水利灌溉條件，進行局部土地界線的調(diào)整與交換部分土地。經(jīng)調(diào)整后，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自愿基礎上產(chǎn)生，在平等互利的原則上協(xié)商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經(jīng)協(xié)商提出方案，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準后，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押；當?shù)厣系慕ㄖ蚱渌ぷ魑锏盅簳r，其適用范圍內(nèi)的土地使用權也隨之抵押。⑥土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記后發(fā)生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內(nèi)部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調(diào)整、企業(yè)兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因處分抵押財產(chǎn)取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。⑦土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償?shù)剞D移給相對人，相對人予以接受的行為。⑧土地使用權繼承指公民按照法律規(guī)定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。⑨土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程序將國有建設用地的使用權無償?shù)剞D移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。⑩土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：a.使用年限屆滿，未經(jīng)批準續(xù)期，土地使用權即告停止；b.情況特殊，根據(jù)社會公共利益的需要，國家在給予合理補償?shù)那疤嵯?，依法提前收回土地使用權；c.土地滅失；d.土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規(guī)定，終止其土地使用權。

1、明確土地使用權評估的有關事項（包括委托方、評估目的、評估范圍、基準日、評估時間要求等）

2、根據(jù)土地使用權評估范圍，填寫土地使用權清單表

3、檢查土地產(chǎn)權是否清楚，有無糾紛，土地產(chǎn)權性質(zhì)是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等

4、調(diào)查待估宗地所在市縣的自然條件（包括人口、面積、氣候、水文、土壤）、行政區(qū)劃、經(jīng)濟發(fā)展（包括經(jīng)濟結構、主要產(chǎn)品、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、居民收入、社會投資狀況等）、城市規(guī)劃與城市性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)政策（與估價對象相關類型的產(chǎn)業(yè)分布、產(chǎn)品銷售及有關優(yōu)惠政策）和稅收政策等

5、現(xiàn)場查戡待估宗地及周圍地區(qū)的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名稱、建構筑物結構、用途等，周圍交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況等

6、調(diào)配待估宗地的基礎設施條件、開發(fā)費用水平

7、調(diào)查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建筑物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體系、待估宗地在基準地價中的土地級別、交易狀況

8、根據(jù)估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，并確定最終地價

1.土地使用權證不可以改成去世的人的名字。

根據(jù)(1995)國土[籍)字第26號文頒布的《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》第26條關于“土地使用權確定給直接使用土地的具有法人資格的單位和個人”，而死人不會“直接使用”，所以土地局換證時疏于查實登記人是否是“直接使用土地的個人”。

2.如果死者生前使用某片國有土地，其死后的土地使用權是可以繼承的。國務院1990年5.19發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第48條：依照本條例取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。

房屋產(chǎn)權登記更換版本，因文本問題引發(fā)熱議，國土資源部部長姜大明為大家進行了解釋，消除了業(yè)主們的顧慮，姜大明解釋的主要內(nèi)容是“住宅所有權沒有期限，土地使用權是有期限的，”眾所周知，我國土地使用權取得方式分為出讓和劃撥，出讓土地中：住宅用地使用權最長為70年，工業(yè)及科教文衛(wèi)等最長期限為50年，商業(yè)、旅游、娛樂最長期限為40年;劃撥用地除法律另有規(guī)定的，不設置使用期限的限制，那么一個新的問題產(chǎn)生了，如果土地使用權到期怎么辦?因為房屋和土地是不可分離的，是否要重新繳納土地出讓金呢，或者申請重新劃撥?

《中華人民共和國物權法》第149條規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理”可見對于住宅用地，土地使用權到期土地使用權應當自動延期，這種延期屬于無償辦理，可以重復延續(xù);而非住宅用地使用權到期應當重新辦理用地手續(xù)，其中屬于出讓土地的，因重新繳納出讓金，屬于設定使用期限的劃撥用地，需要根據(jù)法定條件重新申請辦理劃撥手續(xù)或出讓手續(xù)，這種情形下因土地使用人屬于規(guī)定，應當采取協(xié)議出讓的方式供地，而是否能夠劃撥土地，則需要審查是否符合法定條件;對于沒有設置使用權期限的劃撥土地，就不用擔心期限的問題了。 ^[2]