二手房的買(mǎi)賣(mài)途徑很多，有實(shí)體店與網(wǎng)絡(luò)兩種。

1．直接到房產(chǎn)中介實(shí)體店

去實(shí)體店了解當(dāng)?shù)氐亩址啃畔⒒虺鍪鄯孔邮亲钪苯拥牡姆绞?，但也有不足之處，就是浪費(fèi)時(shí)間，不能第一時(shí)間得到最新的信息！

2．房地產(chǎn)網(wǎng)站

也可通過(guò)房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)公司來(lái)促成買(mǎi)賣(mài)。房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)公司收集的買(mǎi)賣(mài)雙方信息，很大部分是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)獲取的，因此，無(wú)論是買(mǎi)賣(mài)雙方80%是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)這個(gè)平臺(tái)匯聚到經(jīng)紀(jì)公司的。

二手房貸款銀行放貸時(shí)采用合同價(jià)和評(píng)估價(jià)取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。

銀行審批貸款過(guò)程中，通常會(huì)把房產(chǎn)證上的竣工年代作為影響借款人申請(qǐng)貸款年限的主要條件，一些銀行的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。

各商業(yè)銀行服務(wù)特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見(jiàn)的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來(lái)選擇。

銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層；后者適合前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的貸款人群。

收入證明一般是借款人所在單位開(kāi)具的收入狀況證明。如果申請(qǐng)人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時(shí)開(kāi)具收入證明來(lái)申請(qǐng)貸款。除此以外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。

各銀行對(duì)首套住房的首付成數(shù)和貸款利率，第二套房的首付成數(shù)和貸款利率等都做出了具體的規(guī)定。

個(gè)人信用情況直接影響銀行對(duì)借款人還款能力的評(píng)估。信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類(lèi)貸款。

1．營(yíng)業(yè)稅：（稅率5.55% 賣(mài)方繳納）根據(jù)2010年房產(chǎn)新政，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的非普通住宅按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅免征營(yíng)業(yè)稅。這里有兩個(gè)要點(diǎn)：

①購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年這里首先看產(chǎn)權(quán)證，其次看契稅發(fā)票，再次看票據(jù)（房改房看國(guó)有住房出售收入專(zhuān)用票據(jù)）這三種證件按照時(shí)間最早的計(jì)算。一般地稅票據(jù)早于契稅發(fā)票，契稅發(fā)票早于產(chǎn)權(quán)證，房改房中時(shí)間最早的是房改所收的定金的票據(jù)。

②所售房產(chǎn)是普通住宅還是非普通住宅。

另：如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)如商鋪、寫(xiě)字間或廠房等則不論證是否過(guò)5年都需要全額征收營(yíng)業(yè)稅。

2．個(gè)人所得稅：（稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，賣(mài)方繳納）征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件：①家庭唯一住宅；②購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)5年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。

注1：如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以?xún)?nèi)能夠重新購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并取得產(chǎn)權(quán)則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產(chǎn)交易價(jià)格較低的1%退還。

注2：地稅局會(huì)審核賣(mài)方夫妻雙方名下是否有其他房產(chǎn)作為家庭唯一住宅的依據(jù)，其中包括雖然產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有下放但是房管部門(mén)已經(jīng)備案登記的住房（不包含非住宅類(lèi)房產(chǎn)）。

注3：如果所售房產(chǎn)是非住宅類(lèi)房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。而且地稅局在征稅過(guò)程中對(duì)于營(yíng)業(yè)稅繳納差額的情況，個(gè)人所得稅也必須征收差額的20%。

3．印花稅：（稅率1%買(mǎi)賣(mài)雙方各半）不過(guò)從2009年至今國(guó)家暫免征收。

4．契稅：（基準(zhǔn)稅率3%優(yōu)惠稅率1.5% 和1% 買(mǎi)方繳納） 征收方法：按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買(mǎi)方是首次購(gòu)買(mǎi)面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買(mǎi)方首次購(gòu)買(mǎi)面積超過(guò)90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

注：首次購(gòu)買(mǎi)和普通住宅同時(shí)具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個(gè)人計(jì)算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5．測(cè)繪費(fèi)：1.36元/平米 總額=1.36元/平米×實(shí)際測(cè)繪面積 （08年4月后新政策房改房測(cè)繪費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般說(shuō)來(lái)房改房都是需要測(cè)繪的，商品房如果原產(chǎn)權(quán)證上沒(méi)有濟(jì)南市房管局的測(cè)繪章也是需要測(cè)繪的。

6．二手房交易手續(xù)費(fèi)總額：住宅6元/平米×實(shí)際測(cè)繪面積，非住宅10元/平米

7．登記費(fèi)：（工本費(fèi)）80元 共有權(quán)證：20元。

所需材料：⑴地稅局需要賣(mài)方夫妻雙方身份證和戶口本復(fù)印件一套（若賣(mài)方夫妻不在同一個(gè)戶口本上還需提供結(jié)婚證復(fù)印件一套）、買(mǎi)方身份證復(fù)印件一套、網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一份、房產(chǎn)證復(fù)印件一套（如果賣(mài)方配偶已經(jīng)去世還需要派出所的死亡證明一份）；⑵房管局需要網(wǎng)簽買(mǎi)賣(mài)協(xié)議一份、房產(chǎn)證原件、新測(cè)繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明復(fù)印件；如省直房改房還需已購(gòu)公房確認(rèn)表原件兩份和附表一。

注：房改房過(guò)戶時(shí)需要配偶一起出面簽字；若配偶已經(jīng)去世但使用了其工齡，如果是在房改之后則需要先做繼承公證再交易過(guò)戶；如在房改之前，則應(yīng)提交派出所開(kāi)具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫(xiě)《已購(gòu)公房確認(rèn)表》兩份并由單位和省直房改辦蓋章確認(rèn)，并提交房改原始票據(jù)原件。

1．費(fèi)用：免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，但是需要增加：⑴公證費(fèi)：40元/平米*產(chǎn)權(quán)證面積；⑵契稅的征收：不論房產(chǎn)什么情況都需要征收全額契稅，其他費(fèi)用和正常過(guò)戶都一樣。

2．所需材料：⑴公證處需要賣(mài)方夫妻雙方戶口本和身份證復(fù)印件一套、買(mǎi)方身份證復(fù)印件一份，產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件一套；⑵不需要經(jīng)過(guò)地稅局直接可以過(guò)戶；⑶房管局需要材料同正常過(guò)戶基本一樣只不過(guò)還需要公證書(shū)原件一份。

1．繼承房產(chǎn)的費(fèi)用有：⑴公證費(fèi)：40元/平米×產(chǎn)權(quán)證面積；⑵繼承公證費(fèi)：80元/單，放棄繼承公證80元/人。注：繼承的房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓出售時(shí)個(gè)人所得稅按照所得征收20%，不過(guò)只要是符合家庭唯一住房和購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年的話就可以免征個(gè)人所得稅，而且個(gè)人所得稅退稅的政策同樣適用。

2．所需材料：⑴公證處需要原產(chǎn)權(quán)人的死亡證明、產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件和所有當(dāng)事人的身份證、戶口本復(fù)印件一套；⑵房管局需要材料和正常過(guò)戶基本一樣，只是還需要公證書(shū)一份。 注：繼承的難點(diǎn)在于公證所有的繼承人都放棄繼承，這樣就要求證明當(dāng)事人即為所有繼承人并且都自愿放棄繼承權(quán)。

析產(chǎn)又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)分析，是指財(cái)產(chǎn)共有人通過(guò)協(xié)議的方式，根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，將共同財(cái)產(chǎn)予以分割，而分屬各共有人所有。最常見(jiàn)的是夫妻之間的析產(chǎn)，一般會(huì)有婚內(nèi)析產(chǎn)和離婚析產(chǎn)兩種情況。過(guò)程是先到公證處做析產(chǎn)公正再到房管局辦理過(guò)戶手續(xù)。除其他材料外還需要離婚協(xié)議書(shū)或者法院判決書(shū)復(fù)印件。

步驟一：查冊(cè)買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成條件后，在雙方簽署合約之前，可以自行到房管局查冊(cè)。

步驟二：簽約

雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合約》。

步驟三：曬圖、遞件

曬圖資料：提供房地產(chǎn)證原件。

遞件資料：包括 1、買(mǎi)賣(mài)雙方身份證復(fù)印件（需原件校對(duì)）；2、房產(chǎn)證（共有證）原件；3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)表；4、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。

步驟四：查稅

包括購(gòu)方應(yīng)交稅和售方應(yīng)交稅。主要有契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加稅、個(gè)人所得稅等。

步驟五：交稅、過(guò)戶

步驟六：辦房產(chǎn)證、收樓。領(lǐng)取房產(chǎn)證、辦理售樓手續(xù)。

二手房交易結(jié)束后，買(mǎi)賣(mài)雙方往往為水、電、燃?xì)獾馁M(fèi)用，戶口的遷移等發(fā)生糾紛。要掃除這些二手房交易的“后遺癥”，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)注意下面幾個(gè)問(wèn)題；

1．結(jié)清水表賬單

不論誰(shuí)使用，自來(lái)水公司都規(guī)定，逾期未交按日加收0.2%的滯納金，如經(jīng)30日未繳后，停止供水。所以交房前，一定問(wèn)清楚是否付清水費(fèi)。

2．告知電表情況

交房時(shí)，買(mǎi)房要查驗(yàn)電表是否有移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留電費(fèi)上月賬單。

3．天然氣過(guò)戶

買(mǎi)賣(mài)雙方必須憑《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》且寫(xiě)明房?jī)r(jià)已包含天燃?xì)赓M(fèi)，急雙方身份證到天然氣部分辦理過(guò)戶手續(xù)。

4．結(jié)清網(wǎng)費(fèi)和電話費(fèi)

交房前到電信部門(mén)辦理截止到交房日的賬單，一并結(jié)清后，辦理過(guò)戶手續(xù)。

5．協(xié)助有線電視過(guò)戶

雙方可攜有線電視收費(fèi)憑證和有線電視憑證到房屋所在的街道有線電視站辦理過(guò)戶手續(xù)。

1．確權(quán)介紹
　　賣(mài)方經(jīng)由房屋管理機(jī)構(gòu)，查驗(yàn)房屋權(quán)屬檔案是否真實(shí)、有效，是否存在抵押、查封等狀況，買(mǎi)方通過(guò)確權(quán)可以詳細(xì)了解該房產(chǎn)真實(shí)產(chǎn)權(quán)信息，避免房產(chǎn)交易中因權(quán)屬問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛。

2．確權(quán)流程
　?、牛u(mài)方準(zhǔn)備確權(quán)所需資料。
　?、疲I(mǎi)賣(mài)雙方到房屋管理機(jī)構(gòu)辦理檔案查詢(xún)事宜。
　?、牵I(mǎi)賣(mài)雙方查驗(yàn)確權(quán)內(nèi)容并簽字。

3．確權(quán)內(nèi)容
　　確權(quán)項(xiàng)目 確權(quán)說(shuō)明
　　房產(chǎn)證號(hào) 查詢(xún)房產(chǎn)證號(hào)與房屋管理機(jī)構(gòu)登記是否一致
　　房屋所有權(quán)人 查詢(xún)房屋所有權(quán)人與房產(chǎn)證顯示是否一致
　　共有情況 查詢(xún)?cè)摲慨a(chǎn)有無(wú)其他共有人
　　房屋座落 查詢(xún)房產(chǎn)登記地址與房產(chǎn)實(shí)際地址是否一致
　　登記時(shí)間 查詢(xún)房屋所有權(quán)證登記時(shí)間便于確定稅費(fèi)
　　房屋性質(zhì) 查詢(xún)?cè)摲课菪再|(zhì)為商品房、成本價(jià)或其他
　　是否央產(chǎn) 查詢(xún)央產(chǎn)房是否具備上市條件（央產(chǎn)辦查詢(xún)）
　　規(guī)劃用途 查詢(xún)?cè)摲慨a(chǎn)規(guī)劃用途是住宅、商用或其他
　　房屋狀況 查詢(xún)?cè)摲慨a(chǎn)層數(shù)、面積等基本情況
　　土地狀況 查詢(xún)?cè)摲慨a(chǎn)土地取得方式及土地使用年限
　　附記情況 查詢(xún)?cè)摲慨a(chǎn)有無(wú)抵押、查封等其他狀況

4．確權(quán)所需資料
　?、牛课菟袡?quán)人。
　?、疲救松矸葑C原件。
　?、牵课菟袡?quán)證原件。

5．確權(quán)注意事項(xiàng)
　?、牛炇鹫胶贤稗k理確權(quán)。
　?、疲U納定金之前辦理確權(quán)。
　?、牵_權(quán)需要房東本人親自到場(chǎng)。

6．房產(chǎn)證真?zhèn)舞b別方法

⑴．建房注冊(cè)號(hào)。房產(chǎn)證是由建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對(duì)每個(gè)能夠發(fā)證的市（縣）發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行了注冊(cè)登記，并予以編號(hào)。在辨別時(shí)，要看房產(chǎn)證是否有編號(hào)，編號(hào)是否是建設(shè)部公告的全國(guó)統(tǒng)一編號(hào)。

⑵．發(fā)證機(jī)關(guān)（蓋章）。這里要注意兩個(gè)方面：一是規(guī)范的發(fā)證機(jī)關(guān)是市（縣）的房地產(chǎn)管理局（房產(chǎn)管理局）或市（縣）人民政府。別的任何單位或部門(mén)都無(wú)權(quán)發(fā)證，它們發(fā)的權(quán)證都屬于非法、無(wú)效的；二是所蓋印章均為套印，印跡清晰、干凈、均勻，手工蓋印是不可比的。

⑶．團(tuán)花。在封面里頁(yè)有土紅、翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花。線條流暢，紋理清晰。手觸有凹凸感。

⑷．暗印、水印。所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，并印有等線宋體"房屋所有權(quán)證"底紋暗印。將紙對(duì)著光亮處，則可見(jiàn)高層或多層水印房屋。其抖動(dòng)時(shí)聲音清脆，可通過(guò)手摸和聽(tīng)聲區(qū)分真假。

⑸．編號(hào)。在封面三頁(yè)，即"注意事項(xiàng)"頁(yè)右下角有印鈔廠的印刷流水編號(hào)。同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號(hào)碼是連續(xù)的。首頁(yè)花邊框內(nèi)上端有由發(fā)證機(jī)關(guān)編列的權(quán)證號(hào)碼。此號(hào)碼與發(fā)證機(jī)關(guān)的簿冊(cè)、檔案記載相一致。

⑹．房產(chǎn)證編號(hào)頁(yè)上邊框最內(nèi)側(cè)線為“FWSYQZ”字母組成（房屋所有權(quán)證漢語(yǔ)拼音打頭字母順序排列而成），第一頁(yè)邊緣花邊細(xì)線處為26個(gè)英文字母的隨機(jī)排列。

選一個(gè)適合自己的還款方式是幫助減輕二手房買(mǎi)賣(mài)負(fù)擔(dān)的重要前提。

例如：中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)交通銀行推廣“等額遞增”和“等額遞減”兩種新還貸方式；浦東發(fā)展銀行宣傳“季度還”房貸還款方式；招商銀行更是打出提供至少7種房貸還款方式的大旗。

這是最為普遍，也是大部分銀行長(zhǎng)期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

所謂等額本金還款，又稱(chēng)利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。

舉例來(lái)說(shuō)，同樣是從銀行貸款20萬(wàn)元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計(jì)首月償還銀行2200元，隨后，每個(gè)月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。

使用等額本金還款，開(kāi)始時(shí)每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達(dá)千元。但是，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來(lái)收入會(huì)減少的人群。實(shí)際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過(guò)一斷時(shí)間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，考慮到年紀(jì)漸長(zhǎng)，收 入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。

此前，銀行對(duì)這種還款方式的規(guī)定是，貸款期限在一年（含一年）以下的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式變革，一年的期限有望最高延長(zhǎng)至5年。該方式銀行審批嚴(yán)格，一般只對(duì)小額短期貸款開(kāi)放。

貸款人通過(guò)和銀行協(xié)商，可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時(shí)間單位。即自主決定按月、季度或年等時(shí)間間隔還款。實(shí)際上，就是貸款人按照不同財(cái)務(wù)狀況，把每個(gè)月要還的錢(qián)湊成幾個(gè)月一起還。招商銀行推出的“季度還”業(yè)務(wù)就屬于這個(gè)范圍。

從某種程度來(lái)說(shuō)，它是等額本息還款的變體。例如，15年期，20萬(wàn)元貸款，采用等額本息還款，每月還款額為1707元。如果貸款人選擇比較靈活的方式，就可以選擇每?jī)蓚€(gè)月還3414元。

這個(gè)方式適用于收入不穩(wěn)定人群，很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人有這個(gè)傾向。每個(gè)月不同的工作狀態(tài)決定了當(dāng)月的收入情況，把一個(gè)月的壓力分?jǐn)傔M(jìn)幾個(gè)月，可以減少這部分群體還款出現(xiàn)滯納的情況。

貸款人經(jīng)過(guò)與銀行協(xié)商，每次本金還款不少于1萬(wàn)元，兩次還款間隔不超過(guò)12個(gè)月，利息可以按月或按季度歸還。

這是等額本金還款的變體。舉例來(lái)說(shuō)，20萬(wàn)元貸款，15年期，采用等額本金還款，首個(gè)月本金為1111元左右，利息為918元。貸款人可以把利息和本金分開(kāi)還，利息仍然按月和季度還款，數(shù)目遞減。按照規(guī)定，貸款人最少一次要還10個(gè)月的本金，為11110元，超過(guò)1萬(wàn)元的限制。下一次還本金不能超過(guò)一年時(shí)限。

這兩種還款方式，沒(méi)有本質(zhì)上的差異。作為幾大銀行的主推方式，它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分割，每個(gè)分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個(gè)時(shí)間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。

以貸款10萬(wàn)，期限10年為例，如果按照最普通的等額本息還款方式，貸款人如果不提前還貸，那么這10年期間每個(gè)月還款金額就是1085.76元。如果選擇等額遞增還款，假設(shè)把10年時(shí)間分成等分的5個(gè)階段，那么第一個(gè)兩年內(nèi)可能每個(gè)月只要還700多元，第二個(gè)兩年每月還款額增加到900多元，第三個(gè)兩年每月還款額增加到1100多元，依此類(lèi)推。等額遞減恰恰相反，第一個(gè)兩年需要還1300多元每月，隨后，每?jī)赡赀f減200元，直到最后一個(gè)兩年減至每 個(gè)月700多元。

等額遞增方式適合還款能力較弱，但是，已經(jīng)預(yù)期到未來(lái)會(huì)逐步增加的人群。很多年輕人需要買(mǎi)房，并且工作業(yè)績(jī)不錯(cuò)，雖然收入負(fù)擔(dān)房貸較困難，但是考慮到未來(lái)升遷后的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款。相反，如果預(yù)計(jì)到收入將減少，或者經(jīng)濟(jì)很寬裕，可以選擇等額遞減。

1． 確定按揭服務(wù)公司和貸款方案 　借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢(xún)，確定貸款方案。

2． 查詢(xún)公積金（如需公積金貸款） 　與賣(mài)方確定購(gòu)房意向后，借款人提供公積金帳號(hào)，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢(xún)，確定可貸款的金額和貸款年限。

3．簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同 　借款人與賣(mài)方簽定房屋買(mǎi)賣(mài)合同。由于交易中心要求不同，需在合同簽好后到所在區(qū)域的交易中心辦理房屋過(guò)戶。

4．準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì) 　按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備貸款資料，有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估;并且由按揭服務(wù)公司進(jìn)行初步審核。

5．簽貸款協(xié)議，公證，保險(xiǎn) 　按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過(guò)后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證，同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。

6．辦理房屋過(guò)戶和抵押手續(xù) 　借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過(guò)戶和抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過(guò)按揭服務(wù)公司交貸款銀行。

7．辦理房產(chǎn)證和抵押證明 　貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù)公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交銀行。

8．銀行放款 　銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放給借款人。

一．產(chǎn)權(quán)清晰

產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣(mài)房者是否一致；搞清楚所賣(mài)房屋的性質(zhì)；產(chǎn)權(quán)證上所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否相符；驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證的合法性與真實(shí)性。

二．產(chǎn)權(quán)的完整性

確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的完整性就是要判斷其房產(chǎn)有沒(méi)有抵押，包括私下抵押、共有人等。以避免在過(guò)戶后出現(xiàn)不必要的爭(zhēng)議與糾紛。

三．房屋質(zhì)量

觀察房屋的結(jié)構(gòu)，建筑與裝修材料?？捶课莸膬?nèi)外部結(jié)構(gòu)是否被改動(dòng)過(guò)；是否有私建部分；是否有占用走廊或陽(yáng)臺(tái)等；牽涉到陽(yáng)臺(tái)的面積怎么算的問(wèn)題。

四．居住空間

觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)是否合理；是否適合居住；活動(dòng)空間大小等。

五．裝修配置

看原房屋裝修的水平、程度如何；確認(rèn)房子的供電設(shè)施、供氣管道、水管等是否有老化現(xiàn)象；電話線、寬帶的安裝是否完備等。

六．物業(yè)管理

了解該區(qū)水、電、煤、暖的價(jià)格及繳費(fèi)方式，是上門(mén)代收還是自己去繳；觀察電梯是否可以正常使用；了解該區(qū)的停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)綠化的基本情況；當(dāng)?shù)乇０菜皆趺礃?，觀察一下保安是否有責(zé)任心等。

七．房屋歷史

了解該房是哪年蓋的，還用多久的土地使用期限；有哪些人住過(guò)，有什么用途；還有原住戶在當(dāng)?shù)氐男庞们闆r；是否有欠交物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等。

八．鄰里情況

鄰里關(guān)系是影響居住舒適與否的重要因素。在買(mǎi)房前應(yīng)該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們?cè)诖说木幼∏闆r；與居委會(huì)和傳達(dá)室的值班人員聊天，了解情況。

九．房屋價(jià)值

通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上的功放的反復(fù)比較判斷房屋的價(jià)值；委托信得過(guò)的中介公司進(jìn)行價(jià)值評(píng)估；銀行提供按揭時(shí)會(huì)作出價(jià)值評(píng)估，這個(gè)價(jià)格可以看成房屋的最低保值價(jià)。

十．貸款條件

二手房的貸款有具體的要求。具體的要依據(jù)所在省市的相關(guān)規(guī)定。

十一．產(chǎn)權(quán)的交接

需要找個(gè)雙方都信得過(guò)的單位，如信譽(yù)較好的擔(dān)保公司，等過(guò)戶完成后再將房款轉(zhuǎn)入賣(mài)方賬戶。

按照二手房交易的慣例，賣(mài)房標(biāo)價(jià)往往標(biāo)的是房屋的總價(jià)，而不像一手房銷(xiāo)售標(biāo)明房屋的單價(jià)。因此，某些二手房看上去會(huì)讓購(gòu)房人覺(jué)得總價(jià)很低，比較劃算。如果仔細(xì)分析二手房的使用時(shí)間開(kāi)發(fā)商、居室面積等因素，它的單價(jià)并不比相應(yīng)地區(qū)的一手房單價(jià)低。在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，購(gòu)房者要注意計(jì)算單價(jià)，并和周邊的新房?jī)r(jià)格做個(gè)比較，做到對(duì)市場(chǎng)全面了解。

一些購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房的時(shí)候，往往對(duì)于房齡比較關(guān)心，忽略了房屋的具體質(zhì)量。在有些購(gòu)房者看來(lái)，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實(shí)不然。每一套房子由于樓盤(pán)建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量存在差異。現(xiàn)實(shí)生活中，有些房子雖然年頭不長(zhǎng)，但由于種種原因，質(zhì)量不盡如人意；有些房子雖然建設(shè)較早，但歷久彌堅(jiān)。在選擇二手房的時(shí)候，購(gòu)房者更須仔細(xì)考察房屋的質(zhì)量，而不單是房齡。

要想在購(gòu)房后的居住中獲得滿意的生活質(zhì)量，良好的物業(yè)管理是必不可少的。某些社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重，糾紛時(shí)常發(fā)生。這會(huì)對(duì)購(gòu)房者入住后的生活產(chǎn)生不良影房產(chǎn)響。有些小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用比較高，購(gòu)房者的生活成本就會(huì)相應(yīng)提高。在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，要注意物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，以及自己對(duì)物業(yè)費(fèi)的承擔(dān)情況。

許多二手房購(gòu)買(mǎi)者往往比較在意小區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細(xì)節(jié)，但對(duì)周邊的環(huán)境則不太重視。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的記錄顯示，某些二手房，由于社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套無(wú)法做到齊備，綠地面積也有限；但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設(shè)施供周?chē)淖≌^(qū)共享。這在很大程度上彌補(bǔ)了該小區(qū)的不足，房屋成交價(jià)格往往高于同類(lèi)產(chǎn)品。而有些二手房所處的小區(qū)各方面條件都不錯(cuò)，但周?chē)谶M(jìn)行大規(guī)模的拆遷改造，建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工帶來(lái)的干擾和不便要持續(xù)一兩年時(shí)間。購(gòu)買(mǎi)這樣的二手房，就要做好一定時(shí)期內(nèi)生活不便的準(zhǔn)備。

大多數(shù)二手房購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)房時(shí)會(huì)將短期的各種問(wèn)題考慮得很周全，但對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間以后的許多事情就考慮得不是很全面了。某些小區(qū)目交通出行條件不理想，但一兩年后軌道交通設(shè)施就會(huì)貫通。面對(duì)這樣的二手房，如果價(jià)格合理，短期內(nèi)的不便又能承受，建議購(gòu)房者不妨購(gòu)買(mǎi)下來(lái)。如果購(gòu)買(mǎi)者家中有老人，今后，家庭附近有否醫(yī)院可就診很重要。這種情況下，購(gòu)房者需對(duì)周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的位置應(yīng)注意考慮。還有一些購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房是為了階段性居住，將來(lái)還要出售或出租，這就需要對(duì)所購(gòu)二手房未來(lái)出售或出租的市場(chǎng)行情有預(yù)先的判斷，眼光要放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些才行。

1．看清交房清單

當(dāng)前的二手房市場(chǎng)上大多是一些帶裝修的房屋，在簽約時(shí)，請(qǐng)各位業(yè)主與買(mǎi)家把附送的物品列明清單及數(shù)量，對(duì)于一些家電產(chǎn)品建議列明型號(hào)、牌子等，方便收樓時(shí)核對(duì)物品是否與合同相符。

2．要檢查單位室內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施是否有質(zhì)量問(wèn)題

買(mǎi)家在收樓時(shí)須注意查看工程質(zhì)量，如門(mén)、窗、天花、墻壁、地面的質(zhì)量，有否滲漏等（特別對(duì)于樓齡長(zhǎng)的物業(yè)）；檢查水、電是否正常，用水通道是否暢通等。檢查室內(nèi)各項(xiàng)設(shè)備是否工作正常，如有任何問(wèn)題舊業(yè)主須配合新業(yè)主維修，否則可能新業(yè)主要承擔(dān)負(fù)責(zé) 正如案例所提及的費(fèi)用問(wèn)題，收樓后發(fā)現(xiàn)原業(yè)主欠下了數(shù)千元的費(fèi)用，要找業(yè)原業(yè)主追討時(shí)已經(jīng)無(wú)法聯(lián)系了，只好自認(rèn)倒霉，所以請(qǐng)各位買(mǎi)家在收樓時(shí)，必須確認(rèn)原業(yè)主已結(jié)清水電、煤氣、電話、電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，以免自己承擔(dān)不必要的費(fèi)用。

3．收樓證明是否齊全

對(duì)于一些多年未入住的新樓，買(mǎi)家收樓時(shí)要檢查驗(yàn)收樓盤(pán)交付使用的證件是否齊備，同時(shí)對(duì)于一些所謂收樓費(fèi)用，例如維修基金等，必須清晰知道業(yè)主是否曾繳交過(guò)，以免造成自己的損失。

4．戶籍是否遷出

對(duì)于名校物業(yè)，有部分的原業(yè)主把物業(yè)出售，但戶籍仍掛在已出售的物業(yè)，新業(yè)主在收樓時(shí)，如果想用該物業(yè)的戶籍時(shí)，及時(shí)要求對(duì)方按時(shí)把戶籍遷出，否則新業(yè)主無(wú)法找派出所接收戶籍。

5．發(fā)票是否齊全

買(mǎi)家成功收樓后，通常客戶都要辦理一些過(guò)戶手續(xù)，例如過(guò)戶的稅單、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等轉(zhuǎn)名手續(xù)的發(fā)票是否齊全，否則買(mǎi)家無(wú)法使用相關(guān)的服務(wù)。

二手房畢竟是老房子，有很多地方已經(jīng)出現(xiàn)老化的現(xiàn)象，所以裝修二手房也還是應(yīng)該找專(zhuān)業(yè)的人員對(duì)房屋的裝修進(jìn)行一個(gè)細(xì)致的規(guī)劃，對(duì)整個(gè)房屋裝修進(jìn)行一個(gè)布局，裝修設(shè)計(jì)也是必不可少的，最好還是找專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)師來(lái)幫助我們完成裝修設(shè)計(jì)。還應(yīng)該對(duì)整理的墻面，天花板等要進(jìn)行仔細(xì)勘察，看看有沒(méi)有明顯的裂紋，有沒(méi)有脫落的現(xiàn)象，如果有的話，要先對(duì)基礎(chǔ)層進(jìn)行修補(bǔ)，選用修補(bǔ)的涂料最好使用環(huán)保內(nèi)墻膩?zhàn)樱粌H環(huán)保無(wú)毒，粘著性、滲透性都是很好的，這樣就能夠?yàn)楹笃诘难b修提供便利。

二手房裝修最為重要的除了上面講解的墻面的裝修外，其次就是門(mén)窗最為重要了，與其他地方相比，門(mén)窗出現(xiàn)的情況是最多的，如門(mén)窗變形、起皮等等狀況的發(fā)生，這樣的化必須全部換成新的，如果情況好一點(diǎn)的，我們可以在門(mén)窗的表面貼上一層裝飾面板再次使用，防盜門(mén)窗、鋼制門(mén)窗主體開(kāi)裂、銹蝕，表面漆膜剝落的話，就要按照相應(yīng)的辦法改造，要是實(shí)在不能夠使用了就換新的吧。

在二手房裝修時(shí)，頂面、墻面的改造重點(diǎn)應(yīng)該放在裝飾的材料上面，很多墻面都是涂料，時(shí)間過(guò)久的房子會(huì)出現(xiàn)粉化、生霉、開(kāi)裂等等現(xiàn)象，我們?cè)谘b修的時(shí)候應(yīng)該注重對(duì)這些問(wèn)題的處理，如果處理不好，后期的裝修就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，我們后期刷上新涂料就會(huì)影響效果，所以墻面的處理是非常重要的，我們?cè)谘b修二手房時(shí)候應(yīng)該把這些問(wèn)題處理好了在進(jìn)行裝飾。

由于交易產(chǎn)品屬性的多樣化，使得二手房在交易過(guò)程不同于一手房交易那樣簡(jiǎn)便，相對(duì)而言流程要更加復(fù)雜些。對(duì)二手房交易流程的不了解，往往也成為想購(gòu)買(mǎi)二手房人群的最大困擾之一，下面介紹二手房交易流程。

第一步：買(mǎi)房查詢(xún)信息 實(shí)地看房

通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等媒介消息源，與賣(mài)方建立信息溝通渠道。實(shí)地看房、考察地段、商談價(jià)格確定購(gòu)房意向，同時(shí)要求賣(mài)方提供相應(yīng)的合法證件，比如房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證、戶口簿等其他證件。

第二步：簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同

在商定價(jià)格、確定成交意向并在賣(mài)方提供房屋相應(yīng)合法證件后，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金，值得一提的是，交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序。協(xié)商溝通后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

第三步：雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)

如果買(mǎi)方需要貸款購(gòu)房，在買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成意向后，由貸款銀行指定評(píng)估公司對(duì)雙方將要交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，確認(rèn)貸款額度，在雙方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方需共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行對(duì)貸款申請(qǐng)人信用審批后，會(huì)通知雙方完成產(chǎn)權(quán)變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)所有證后，要在銀行的陪同下辦理他項(xiàng)權(quán)利證，他項(xiàng)權(quán)利證下發(fā)后，銀行將一次性向房主發(fā)放貸款。

第四步：雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)

簽訂合同后，買(mǎi)賣(mài)雙方共同到房產(chǎn)交易中心提出申請(qǐng)，接受審查。相關(guān)部門(mén)會(huì)對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

第五步：交納相關(guān)稅費(fèi)

二手房稅費(fèi)的構(gòu)成相對(duì)復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其他商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

第六步：雙方共同到產(chǎn)權(quán)交易中心辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)

買(mǎi)賣(mài)雙方在完成房屋產(chǎn)權(quán)變更登記后，將交易材料交給發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

第七步：付清余款 完成交易

買(mǎi)方付清房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清交房之日前的所有費(fèi)用（包括水費(fèi)、煤氣費(fèi)、電費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、有線費(fèi)用等）后交易完成。

售房人對(duì)交易房屋依法具有完全處置的權(quán)利，交易房屋具有房屋所有權(quán)證；

所購(gòu)住房的房齡不能超過(guò)29年；售房人交易房屋的產(chǎn)權(quán)共有人或其他產(chǎn)權(quán)所有權(quán)人和共有人，同意其轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/div>

參考資料

• 1.    二手房比新房有什么優(yōu)點(diǎn)  ．新浪[引用日期2013-10-30]
• 2.    個(gè)人二手房買(mǎi)賣(mài)改征增值稅影響有多大  ．網(wǎng)易[引用日期2016-03-14]