商品房預(yù)售制度的產(chǎn)生與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的進(jìn)程緊密聯(lián)系。長期以來，我國城鎮(zhèn)住房供應(yīng)不足，加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。但是，我國剛剛起步的房地產(chǎn)業(yè)資金嚴(yán)重不足，不少都接近“皮包”公司狀態(tài)，自有資金的比例甚至不到10%，就連基礎(chǔ)較好的上海房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其自有資金比例一直到2001年還只有18.84%。另一方面，融資渠道和融資手段單一，從銀行貸款幾乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的惟一選擇。

由于自有資金嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)企業(yè)存在著嚴(yán)重的投機(jī)性，這引來更多的限制。1993年，國家開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)不僅貸款難度加大，上市融資之路也被堵死，國家明確提出不鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市的政策（并且，此后好幾年這一限制也未有松動：1996年，證監(jiān)會《關(guān)于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知》，要求對房地產(chǎn)業(yè)“暫不考慮”，1997年，證監(jiān)會《關(guān)于做好股票發(fā)行工作的通知》中重申，繼續(xù)對“房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)暫不受理”。）

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要發(fā)展，一方面是這些企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足。于是，建設(shè)部主導(dǎo)設(shè)立了商品房預(yù)售制度。1994年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》，對預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定，但是，卻留下來一個巨大的漏洞，即對侵權(quán)、違規(guī)行為未制定具體的懲戒條款。商品房預(yù)售制度實(shí)行后，各主要城市商品房預(yù)售比例逐漸發(fā)展到80%以上，部分城市甚至達(dá)到90%以上，許多開發(fā)成本轉(zhuǎn)嫁給了購房人。 ^[1] 

商品房預(yù)售制度的推行導(dǎo)致了一系列問題，首先就是對購房人權(quán)益的損害。由于購房人已經(jīng)預(yù)交了大部分甚至全部房款，開發(fā)商提高房屋質(zhì)量以吸引消費(fèi)者的動力不復(fù)存在，這不僅導(dǎo)致了房屋質(zhì)量問題連連，也導(dǎo)致推遲交房，甚至攜款潛逃現(xiàn)象發(fā)生。7月25日上午，中消協(xié)發(fā)布的“2007年上半年全國受理投訴情況”顯示，雖然上半年投訴總量較去年同期呈下降趨勢，但商品房投訴比去年同期上升了15%，增幅第一。中國社會科學(xué)院法學(xué)所所長助理劉俊海認(rèn)為，只要房屋預(yù)售制度存在一天，消費(fèi)者必然處于受掠奪與打壓的被動地位。

預(yù)售制度更大的危害在于，當(dāng)開發(fā)商提前拿到預(yù)收款，提前收回大部分乃至全部成本，他們就沒有了后顧之憂，通過囤積居奇等方式步步推動房價上漲，而房價的上漲又為開發(fā)商更方便地收取下一個項(xiàng)目的預(yù)收款創(chuàng)造了條件，因?yàn)樵诜績r上漲過程中，在買漲不買跌的心理推動下，人們對未來房價增值的預(yù)期會變得更為強(qiáng)烈，這種循環(huán)推動力促使房價屢創(chuàng)新高。 ^[1] 

當(dāng)初設(shè)立商品房預(yù)售制度的條件如今都已經(jīng)不復(fù)存在。從融資渠道來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有銀行貸款、發(fā)行股票融資、債券融資、信托融資等等。由于普遍對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景看好，開發(fā)商獲取銀行貸款的難度已經(jīng)大為降低，不少銀行甚至找上門來，降低門檻為開發(fā)商提供貸款。而且，經(jīng)過十幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金比例在逐漸提升，對預(yù)售房制度的依賴性逐漸減弱。

更重要的是，當(dāng)初建立商品房預(yù)售制度，是因?yàn)楫?dāng)時房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不景氣，房價低迷，需要鼓勵房地產(chǎn)的發(fā)展，而現(xiàn)在的情況已經(jīng)與之完全相反，房地產(chǎn)投資過熱，房價大幅度攀升，接連兩次房市調(diào)控政策都未能阻擋住房價快速上漲的勢頭。從某種程度上來看，商品房預(yù)售制度正在成為開發(fā)商囤積居奇、推動房價上漲的幫兇。把目前的期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度，于國于民都是大為有益的。

中國人民銀行于2005年發(fā)布了《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)繼續(xù)支持并使其得到健康發(fā)展。但房地產(chǎn)信貸存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，目前應(yīng)堅(jiān)持區(qū)別對待、有保有壓的調(diào)控原則。報(bào)告建議，取消房屋預(yù)售制度，同時允許發(fā)達(dá)地區(qū)提高個人公積金繳存比例，并成立專門機(jī)構(gòu)加強(qiáng)公積金監(jiān)管，從而進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場管理。央行認(rèn)為，很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮予以取消，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。其次，報(bào)告建議允許發(fā)達(dá)地區(qū)提高個人公積金繳存比例，進(jìn)一步完善住房公積金制度，提高中低收入者的購房能力，逐步做到所有居民都能上繳住房公積金，并成立專門機(jī)構(gòu)加強(qiáng)公積金監(jiān)管。 截至2004年底，全國住房公積金繳存余額為4893.5億元，實(shí)際繳存職工人數(shù)為6138.5萬人，占在崗職工人數(shù)的58.4%。同期個人公積金貸款余額2096.2億元，占住房公積金繳存余額的比例為42.8%，除去個人住房貸款和購買國債，全國仍有沉淀資金2086.3億元，占繳存余額的比例為42.6%。

期房

(1)先期預(yù)購，戶型、位置利于選擇。由于訂的是未竣工的房屋，銷售工作剛剛開始，開發(fā)項(xiàng)目的所有房型都有，朝向好的戶型也在其中，購房者有了比較大的選擇余地。

(2)價格能給予較大的優(yōu)惠，一般為5%～10%，甚至更多。開發(fā)商開發(fā)一個樓盤一般需要1年～2年的時間，甚至更長。為了及時收回現(xiàn)金，對購買期房持極大的歡迎態(tài)度。

(3)付款輕松，隨施工進(jìn)度付款，一般分為三次。首次付款時間為取得預(yù)售證時，一般僅付1萬元～2萬元的定金和總房款10%左右的首期房款；第二次付款時間是工程進(jìn)行到一半時，付款額約為總房款的60%；第三次付款時間為房屋已經(jīng)交工或即將投入使用時，購房者將余下的款項(xiàng)付完，同時開發(fā)商將房屋交付給購房者，也可選擇按揭付款。如果是一次性交付全款，可獲得更大的優(yōu)惠。

(4)工程質(zhì)量隨時可見，便于監(jiān)督和提出意見。從付完定金的那一刻起，購房者就可隨時去觀看工程進(jìn)度，對于房屋結(jié)構(gòu)、墻體構(gòu)造、水暖電等設(shè)備管路、管線、接口這些建好以后不易觀察的部分，這時都可一覽無余。

1、根據(jù)圖紙買房購房者看到的大多是戶型的平面圖、整個樓盤的效果圖而不是實(shí)物，許多開發(fā)商將戶型平面圖做的簡單而模糊，使得有關(guān)面積、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)難以準(zhǔn)確進(jìn)行判斷；而樓盤的效果圖則渲染得十分精美會造成對消費(fèi)者的誤導(dǎo)。如果在交房后與開發(fā)商宣傳的差距較大則會造成損失。

2、對于開發(fā)商的情況難以把握。如果開發(fā)商在建設(shè)過程中因?yàn)橘Y金不足使工程停頓；或因技術(shù)實(shí)力不足造成建設(shè)質(zhì)量的降低；以及在建設(shè)過程中擅自變更原來的設(shè)計(jì)或承諾尤其是對小區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境綠化的變更等情況，這些都會給消費(fèi)者造成巨大的損失。

3、市場的行情和價格難以預(yù)測。在購房者與開發(fā)商簽訂合同并付款后，因?yàn)槭袌鲆蛩氐淖饔?，房價會產(chǎn)生波動。如果漲價則購房者受益；如果跌價則購房者會遭到損失。

中國商品房預(yù)售有別于其他國家和地區(qū)的特征是：商品房預(yù)售附著融資功能，即預(yù)售一般收取全部房價款，預(yù)售演變成開發(fā)企業(yè)的主要融資手段。這種做法形成的特定歷史背景是商品房 ^[2]  建設(shè)融資渠道不暢。預(yù)售融資帶來了四方面的問題：削弱了宏觀調(diào)控能力，不利于保護(hù)消費(fèi)者利益，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，不利于提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭力。 ^[3] 

按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”?，F(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥所售項(xiàng)目的《房地產(chǎn)權(quán)證》的商品房，即整體竣工并通過驗(yàn)收，購房者在購買現(xiàn)房時簽訂《商品房買賣合同》，即買即可入住。

現(xiàn)房比期房好賣很多，這是所有玩房地產(chǎn)的人的共同印象。無論怎么選，現(xiàn)房都是拿來就用，投資風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)周期都遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于期房，可控性要遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于期房。頻繁的加息也讓投資買房的人更關(guān)注現(xiàn)房。

而現(xiàn)房比期房好賣的另一大因素則是現(xiàn)房尤其是二手房還有一定數(shù)量的小戶型，位置也相對較好，交通和周邊設(shè)施也經(jīng)過檢驗(yàn)。有這樣靠譜的房子，干嘛要眼睜睜死盼著期房呢？

所謂期房，是指開發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售許可證，但還沒有竣工的房屋。一般情況下，是指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證為止，所出售的商品房稱為期房。購房者在購買期房時，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同。

所謂現(xiàn)房，是指開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行初始登記并取得大產(chǎn)權(quán)證的房屋。一般情況下，是指購房者在購買房屋時便具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售商品房大產(chǎn)權(quán)的商品房，與購房者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住手續(xù)并取得產(chǎn)權(quán)證的商品房。

期房和現(xiàn)房的稱謂，實(shí)際上是根據(jù)樓盤建設(shè)和銷售的不同時段來劃分的，因此，隨著時間的推移，期房都會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房的。

期房與現(xiàn)房相比較，期房最主要的優(yōu)勢就是價格優(yōu)勢。一般情況下，期房的價格要低于相同條件下的現(xiàn)房價格。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商為了減少資金的投人，同時也降低投資風(fēng)險(xiǎn)，要通過降低房價來獲得購房者的支持。但是這種價格的差別也是相對的，它取決于將來房價的漲幅情況，當(dāng)未來房價上漲時，這種價格優(yōu)勢是現(xiàn)實(shí)存在的，而當(dāng)將來房價穩(wěn)定或者下降時，這種價格優(yōu)勢實(shí)際上就不存在了。 ^[4] 

(1)期房價格低，有些項(xiàng)目期、現(xiàn)價差近10個百分點(diǎn)，對自住者來說劃算，對投資者來說有升值空間。

(2)對于開發(fā)商而言，滾動開發(fā)可降低成本、節(jié)省資金?，F(xiàn)房開盤，開發(fā)商大都不愿意，因?yàn)橘Y金投人較大，開發(fā)商需要具備較雄厚的實(shí)力。因此，當(dāng)前市場上，期房仍是主流產(chǎn)品。

另外，期房與現(xiàn)房最關(guān)鍵的一個區(qū)別就是，期房的投資風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于現(xiàn)房。因?yàn)樵谄诜夸N售中，房屋是否真地符合你的要求，購房者只能通過售樓書、沙盤、樣板間、戶型圖等開發(fā)商提供的資料進(jìn)行想像。但是在施工進(jìn)行過程中，可能會出現(xiàn)種種因素導(dǎo)致最終的房屋與購房者預(yù)期的房屋不一致。相比之下，現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)就要小得多，因?yàn)榉孔邮强陀^存在的，各個方面是否符合你的要求都可以得到實(shí)際的檢驗(yàn)，無論是房屋的質(zhì)量還是房屋的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)都比期房小得多。 ^[4] 

由于許多商品房的開發(fā)是由某一個開發(fā)公司進(jìn)行，而銷售則由另一家代理商負(fù)責(zé)，所以，購此類期房時要看清代理商與開發(fā)商有無委托銷售協(xié)議，有售房協(xié)議的才可以放心買。當(dāng)然，購買信譽(yù)好、資金雄厚的開發(fā)公司的商品房，一次性付款折扣較多，這樣可以享受房屋升值帶來的利益。

買現(xiàn)房時，在現(xiàn)場檢查質(zhì)量主要看以下內(nèi)容：各廳室過道的地面、墻面、頂棚、門窗、各類管線設(shè)施、衛(wèi)生潔具、配套的廚具、預(yù)留的電源插座、電話插孔、天線插孔、水暖煤氣的五金件是否有質(zhì)量問題或設(shè)置不合理。對于嚴(yán)重的問題，如裂縫、滲漏，要請售房單位給予解釋，如不滿意，請專業(yè)機(jī)構(gòu)給予鑒定，問題嚴(yán)重，不可修復(fù)則可不買或退房。

在日本，只要你獲得了項(xiàng)目的合法建筑許可，不管你是否開工都可以預(yù)售，預(yù)售的時候簽定合同，購房者交付定金，一般是10%左右，這個房子交付的時候購房者交付余款，不像中國的開發(fā)商一下就拿到錢了。

在韓國的情況是有樣板間就可以銷售了，首付款是總房款的20%到30%的樣子，而且是一年內(nèi)分期付款，也可以申請按揭付款。

在英國新房和二手房都是一樣的，一般通過代理機(jī)構(gòu)來辦理，對是否開工沒有什么限制的規(guī)定，而且英國還有一個特點(diǎn)，期房的價格要比現(xiàn)房便宜20%左右，另外購房者可以獲得按揭貸款。

美國的情況更具有代表性，美國的銷售數(shù)量是僅次于中國的，但是他們的期房預(yù)售占的比例很高，占到75%，所以我們可以看到預(yù)售在一些國家，包括發(fā)達(dá)國家還是商品房銷售的主要手段，因此可以說中國采取的預(yù)售方式是與國際市場的主流銷售模式是吻合的，但是國際上的預(yù)售制度是有保證的，他們要求開發(fā)商把預(yù)付款交到銀行里，對于信譽(yù)好的企業(yè)就不需要這樣了，另外在支付保證金以后，購房者可以申請銀行貸款，一般是房價的70%。

在新加坡購買期房，簽訂正式購房合同之后首期只需支付20%的款項(xiàng)，其余款項(xiàng)根據(jù)施工進(jìn)度分10期支付，而且在簽訂正式購房合同之后便可獲得最高80%的銀行貸款。所有房地產(chǎn)交易款項(xiàng)必須存入由政府和發(fā)展商共同監(jiān)管的賬戶，由政府按照項(xiàng)目的進(jìn)展支付給開發(fā)商。因?yàn)樗炗喌馁徺I合同必須使用政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)格式，需要開發(fā)商去政府部門進(jìn)行申請，并經(jīng)過雙方的律師的認(rèn)可后才可以進(jìn)行簽訂。